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北市辦公大樓 租金行情看漲
記者陸敬民／專題報導
一項統計顯示，去年台北市辦公大樓整體空置率呈現微幅下降，各主要辦公商圈租金持穩、去化量持續攀升。預期在今年景氣回升、新供應量釋出面積有限等情況下，今年頂級與A級辦公大樓租金不排除有上升的可能性。
世邦魏理仕分析師洪巧玲根據該公司研究指出，去年第4季台北市辦公大樓空置率由12.83%降為11.12%，微幅下降1.71個百分點。
其中，又以「信義基隆區」去化量最為顯著，顯示市場對「信義基隆區」的辦公室需求持續。像是該區域的頂級和A級辦公大樓總去化面積，便從第3季的1萬406坪，攀升到第4季的1萬3454坪，主要均來自於「台北101」的貢獻。
在各主要辦公商圈表現方面，第4季台北市頂級辦公大樓每坪月租金高峰行情，仍舊以「敦南仁愛區」最高，每坪約在3000元左右；其次為「信義基隆區」的2583元，第3則為「民生敦北區」的2250元。
至於每坪月租金平均行情，則以「信義基隆區」的2270元最高；其次為「民生敦北區」的2215元；第3則為「台北車站區」的2200元。原本在高峰行情居冠的「敦南仁愛區」平均月租金行情僅2100元。
在B級辦公大樓方面，每坪月租金平均行情以「中山北路區」的1759元為最高；「民生敦北」以1744元居次；第3則是「南京松江」的1696元。
展望今年市場，洪巧玲認為，雖然整體空置率呈現走低趨勢，但由於月租金議價空間取決於業主的態度，在部分新辦公大樓業主無財務壓力，以及對市場看法存有盲點的情況下，而採取的高租金策略，將會面臨市場預期落差的挑戰。
量販商場 近飽和 零售商場 有錢途
記者陸敬民／專題報導
我國零售商場即將面臨多元化發展新階段，包括購物中心、百貨公司、量販商場及各式連鎖商店的年度銷售總額已達6900億元。專家表示，相較於零售商場，國內大型量販商場雖然依舊持續展店，但速度已明顯趨緩，顯示在市場成熟的情況下，量販商場的發展已趨近飽和。
從今年起，將有更多的國際集團進駐我國零售商場。除了已確定的日商Y's table集團將進駐「台北101」頂樓餐廳外，包括生活名品業者Francfranc、服飾業者ZARA、quiksilver等，也都曾表達對台灣市場的高度興趣，因此今年堪稱台灣零售商場大舉擴張版圖的1年。
回顧過去，仲量聯行商場開發部副總經理王香完指出，國內零售商場整體表現從民國89年至今雖不如以往，加上92年SARS風暴衝擊，但這1、2年仍能維持5%到7%的成長，坊間租金行情也未出現大幅波動，顯示我國零售商場已進入穩定發展階段，不易出現大起大落的現象。
王香完說，去年國內零售商場約增加4萬坪的面積，這些新增量體主要來自於台北市信義計畫區內的新光三越A4館、誠品信義店與中和市的環球購物中心等，均集中在北台灣。
展望今年，王香完認為，由於光是高雄地區便有近15萬坪的零售商場即將落成啟用，這些崛起自南台灣的新興勢力如何攻城掠地？既有的業者如何因應？將是值得觀察的重點。
王香完分析，從宏觀的角度來看，新加入競爭的零售商場，無疑為市場注入源源不絕的活水，也令後繼投資者躍躍欲試。
不過，由於零售商場與一般不動產最大不同處，在於前者是個依賴永續經營獲利的產業，加上具備高度開發成本及經營風險等特色，因此，她建議除了資產持有者應該單純外，投資者更應具備專業分工的觀念與做法，以降低投資風險。
北高雄辦公室產品崛起
記者林耀文／專題報導
沈寂已6、7年的高雄辦公大樓市場，目前在商圈發展移轉效應與重大建設影響下，北高雄住宅區也出現辦公大樓市場商機，業者選擇北高雄重要交通幹道旁，規劃新辦公大樓產品，搭配彈性空間與提高車位配比設計，打算吸引辦公客戶與部分投資客進場，讓高雄辦公產品市場重現新活力。
高雄辦公室產品主要集中南高雄中正、中山、民生、民權路沿線，但隨著北高雄住宅區人口進駐增多，且交通便利性提升影響，當前北高雄博愛、裕誠、明誠路一帶的中古辦公室產品，進駐率大幅提升，且租金行情也看漲，北高雄辦公產品市場已有萌芽趨勢出現。
市調顯示，目前北京建設即選擇將明誠三路與中華一路口的700餘坪基地，規劃地下3層、地上14層約70戶的新辦公大樓，坪數規劃採彈性空間設計，從50餘坪小型辦公室，到400餘坪合併戶型態的大型辦公室產品都有，車位規劃則達140餘位；京城建設在明誠二路、博愛二路口的500餘坪基地，也早已申請取得辦公大樓建照，可規劃成為區域地標型辦公大樓。
北京建設副總經理陳靜儀指出，北高雄商圈發展成形，但過去辦公客戶多選擇住宅大樓4房產品租賃使用，在消費、金融與交通便利影響下，約有3成比例的投資客，願意進場投資坪數50、60坪的小型辦公產品；中大型企業行號對坪數100、200坪以上辦公室接受度則較高，考慮市區辦公室停車不便負面因素，新辦公大樓的停車位配比，至少需達1戶2車位的比例，較易吸引客戶進場。
永慶不動產協理陸志宏表示，確實有一些投資客購買北高雄中古辦公室後出租，但這類坪數約50坪的中古辦公室，月租金約2、3萬元之間，有意投資辦公產品者，需考慮租金報酬率與利率調升變動因素，以免投資獲利降低。
閒置產品陸續出租 中科帶動後續需求
記者陳品竹／專題報導
台中市最近的辦公室出租情形看好，許多閒置好幾年的辦公室陸續出租出去，是否意味著已多年不見的辦公大樓產品會再重現市場？業者分析，順天建設在7期標租準備蓋辦公室出租案，將具有指標意義，如果出租順利，可能帶動久違的辦公室產品的推出。
台中市不動產代銷經紀同業公會理事長歐瑞琨指出，台中市許多閒置多年的辦公室，最近出租熱絡，顯見多年未推出的辦公大樓產品，已累聚一定的需求能量，未來中科園區量產啟用，所帶動的食衣住行育樂等各行各業，將使辦公室的需求更驚人。
不過，民國86、87年的亞洲金融風暴及88年的921大震，重創台灣經濟景氣，許多行業倒閉或歇業，辦公室餘屋大增，中港路的頂級辦公室房價曾跌到每坪不到6萬元。這3年來台中房市因中科開發景氣轉好，但市場需求的產品都是住宅，因此建商不敢貿然推辦公產品，尤其7期重劃區新政中心的園道旁的商業區，雖然是絕佳辦公室地段，但建商仍改推住宅，例如生產力的「似水年華」。
如果順天建設在新市政中心標租到2千多坪學產地，準備蓋辦公大樓出租的個案能出租成功，則對辦公產品市場具有鼓勵意義。
原本有意在7期重劃區的新市政中心推出辦公大樓的大城建設，也將改為住宅產品。董事長賴源釗指出，台中市的企業以中小型為多，除非是價格便宜的中古辦公室，否則不可能去買動輒每坪2、30萬元的7期新辦公室，而7期租金目前為全台中市最貴，但每坪每月也大概1千元上下。因此不如改推頂級住宅大樓。
在新市政中心創下住宅大樓每坪近40萬元創新價位的聯聚建設總經理江韋侖也指出，在台中市有人願意花每坪3、40萬元去購買頂級住宅大樓，卻沒有企業肯花同樣的錢去買辦公室，因此即使辦公室已呈現需求能量，建商推出的意願也不高。
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