晴時多雲

每月房貸利息不到月租8成 企業主「轉租為買」搶商辦

2021/11/30 17:07

台北市豪辦「欣翰士林官邸」8、9月一口氣出現4戶成交資訊,房產業者指出,以11樓試算每月房貸利息不到月租金的8成,推測是近年企業主積極買進辦公室的原因之一。(大師房屋提供)

〔記者徐義平/台北報導〕超低利率環境已成「租不如買」的最大助力,根據內政部實價網揭露資訊,台北市豪辦「欣翰士林官邸」8、9月一口氣出現4戶成交資訊,房產業者指出,以11樓試算每月房貸利息不到月租金的8成,推測是近幾年企業主積極買進辦公室的原因之一。

根據最新實價資訊,8、9月,「欣翰士林官邸」一口氣揭露6、7、11以及12樓等4戶,若以11樓為例,總價2.49億元、坪數約268.12坪(包括4車位、約42.75坪),若企業主自備款3成,採本息攤還,每月房貸金額逾84萬元,其中每月利息近22萬元,但根據該豪辦近一年租金揭露,每月每坪租金單價1233至1469元,若以最低月租單價1233元推估,扣除車位坪數後,11樓月租金試算近28萬元,顯示每月房貸利息低過月租金。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,企業貸款跟一般消費貸款不同,除民眾常見的本息平均攤還、本金平均攤還之外,更多是用「到期還本」方式,在貸款期間只繳息,最後到期日以「大額尾付」一次清償,這種方式也叫氣球貸款(Balloon payment)。

黃舒衛分析,如果套到本案的貸款模擬來看,企業戶持有期間,雖然要先拿出頭期款,資金有一定的機會成本,但考量之後每月利息支出近22萬元,相較月租金近28萬元更為划算,加上未來處分再清償貸款餘額,等於同時滿足生產使用及置產的需求,而且企業支付利息,還可作費用列支。因此從財務面、成本面來看,「租不如買」、即早鎖定節節高漲的價格及租金成本,已成企業進行不動產決策的重要動機。

到期還本、繳息不還本 企業資金運用更靈活

住展雜誌研發長何世昌表示,買家看上該豪辦,說明北市商辦市場確實缺貨,而周邊商辦多作為招待所或居所使用,較少作純辦公室。另外,買家也許也許也有押寶台北市商業宅繳納代金就地合法方案,該方案若順利通過,特定區域商辦身價將一夕翻身。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,當年該豪辦案銷售時以「一命二運三風水」作為廣告訴求的個案,開出區域的超天價對外出售,但因為規劃只能做辦公室使用,銷售狀況始終是個謎,所幸這波不動產的景氣翻揚,加上辦公室需求向外擴張,終於看到有成交實價的案例產生。

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