晴時多雲

《首長早餐會》黃崇哲:年輕人買房 要往郊區去

2020/06/10 08:00

金融研訓院院長黃崇哲。(記者胡志愷攝)

(黃崇哲為金融研訓院院長,曾任台經院BOT研究中心主任,台北大學經濟系助理教授,宜蘭縣財政處處長)

不動產是我們所有金融投資標裡面一個很重要的選項,相對於股票、債券或者是外匯、儲蓄型保單,不動產的特性關鍵在於金額比較大,隨著景氣所受的影響比較大,不動產變現慢,所以我們如果把不動產簡單區分為一個是自用的,一個是投資型。以自用而言,目的就是在降低你對租金的支出。年輕人如果要投資型的不動產,以當前的房來看,這個空間會比較小,因為他的進入門檻比較高,信用取得、槓桿也比較大。

不動產價值取決於與上班地點遠近

台灣現在不動產的標的,因為他的態樣很多,有一人住的套房,也有距離都會中心較遠,但是室內面積比較大比較新的建案,按照學理來看,其實不動產的價值,是反應在住宅跟你上班區域的通勤時間,就是說你通勤時間越短,你就越願意付較高的價錢去取得這個不動產,因為你多出的時間效用比高,我們以前學都市經濟學來看的話,應該是這樣。

問題是你到台北市中山北路看的時候,那些房子都是瑪麗亞(指移工)在住的,這些都會區內的豪宅都不是真的通勤的人使用,年輕人要買房就只好往都會區外移動。往外移動的時候,你可以工作的能力跟你工作的穩定度,就是你考量的重點,現在年輕人還是要忍受到自備款的儲存。回到年輕人買房的出發點,當你要存到自備款的時候,你就有很多必須要犧牲的財務選擇。

日本房產跟汽車一樣 一買就折舊

日本這幾年來,特別是在不動產泡沫之後,現在的不動產呈現很兩極化,其實連大阪的都心的價格都開始鬆動,可是日本東京都的價格一直在往上的時候,日本的年輕人,尤其是像律師或高所得者,他們不會買那個房子,他們習慣租房子,為什麼?因為他們發現日本的不動產已經像車子一樣,因為人口在減少的時候,或者說有能力購買不動產的人口在減少,他的房子會慢慢無法保值,如果再加上他的房屋稅或地價稅,所以在日本房子像車子一買就折舊。

更誇張的是在日本的鄉下,因為鄉下地區人口高齡化的情況下,原有的透天厝,或是基礎服務不夠好的地方。去日本鄉下的時候,火車站走出來會有一排店,賣書等一間間店面,但是現在就是一個購物商場(Shopping mall)搬進去,整個火車站走出來後店面全倒。加上老人都會集中在火車站旁邊,會有一棟樓下是慢性病醫院,樓上是有電梯可以到房間的住宅,你可以看到很多日本發生的城市風貌,可能會發生在台灣,就是當年輕人他來到都市,或離開都市,房子名義上有人繼承,但沒人會在那邊住,住的便利性已經消失了,所以日本出現很多1塊錢的房子。就是有貸款,貸款之後沒法處理就交給銀行。

台灣碰到這個人口老化的衝擊,大概晚日本10年,但是我認為這衝擊來的也很快。所以對年輕人在思考,購屋要不要跟他父母一樣的購屋行為。

台灣人口與房產變異 晚日本十年出現

我們看到的是,政府當然對這一塊的政策要去定位,因為如果不動產跌價的話,對我們金融體系衝擊會很大。但是我們本來都在期待都市更新,就是都市的機能調整,街道要變寬、無障礙空間要變多,但是我們都等不到,我們都變成等到舊房改建,我們沒辦法像新加坡一樣有新的城市。

所以我不覺得年輕人需要把擁有不動產,跟上一輩一樣認為非常重要,因為房地產的變化性更大。基礎建設會一直蓋,捷運說不定有一天就通到宜蘭去,政府也決定高鐵都要通到宜蘭,所以交通建設會慢慢擴大都市的範圍。當你把現在20到30歲的青春,就是為了要準備頭期款,會給自己帶來很大壓力,現在大概就是爸媽還可以支撐頭期款的人可以買房子,但是我們那個年代很多都是頭期款自己存的,現在要靠這樣是比較困難。

交通建設完成 都會中心會移轉

這不代表年輕人不必存錢,我只是想表達台灣的都市、未來的人口分布,如果像台北市的房價,而導致都更都只能夠改建的情況下,未來的人口的重心,會慢慢的做新的移動,新的都心就會慢慢產生。

所以年輕人他在購屋決策上,要有都市可能變遷的想法。第二個就是工作也會變,我是覺得尤其網路,這次疫情的影響,有很多工作也會去都市化,它不代表每天都要通勤的存在,可能也是要去思考的。

我甚至覺得年輕人他將來租房子會變的很容易,但前提是居住要正義。什麼叫居住正義,以前讓每個人都可以買房叫居住正義。像我們說社會住宅,在英國他叫可以負擔的住宅(Affordable housing),日本也是一樣。比如說台北市,台北市的平均收入的3分之1,是由中央政府來提供這一類的房子,讓每個在市政府這個區塊工作的人,他都租得到房子,那這個概念是什麼呢?概念是說,像今天榮總新醫生 ,他都買不起榮總附近新房子,當醫生都住不起這附近房子的時候,這個都市是會老去的,更不要講說,如果這個都市,連樓下的警衛、掃地的阿桑都沒有居住的空間,你這個都市會沒有這類的服務存在。

所以幾個歐洲國家他們在定義社會住宅的想法就是,他不是弱勢住宅,他的社會住宅只要你有工作,你的工作水準的一定程度,政府要努力蓋這種房子租給你,讓你不必被房東趕,那才能夠維持這個都市的活力價值。

(攝影紀錄/記者胡志愷.謝羽蓁    策畫訪談/記者歐祥義)

一手掌握經濟脈動 點我訂閱自由財經Youtube頻道

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎  點我下載APP  按我看活動辦法

已經加好友了,謝謝
歡迎加入【自由財經】
按個讚 心情好
已經按讚了,謝謝。
看更多!請加入自由財經粉絲團
熱門影音
top