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編譯羅倩宜／特稿
美國房市不振，曾經風行的「賣方融資（seller finance）」又有捲土重來之勢。在金融海嘯中房屋和信用兩失的民眾，開始利用這種管道來找回「有土斯有財」的美國夢。
瑞德夫婦（Reed）即將邁入六十歲，但信用不佳，過去曾申請破產，在次貸危機中又添了兩筆房貸違約紀錄。他們知道自己絕對拿不到銀行貸款，剛好看中了密西根州一處六公頃的農場，要價十萬美元。地主華特太太（Hilarie Walters）願意提供賣方融資，因為農場兩年前就求售，卻一直乏人問津。
瑞德夫婦付了二．五萬美元的頭款，目前月付五六五美元，換算起來，相當於三十年貸款利率七％左右，比市場上五％不到的房貸利率高。而且瑞德夫婦要在七年之內付清全額，是很大的挑戰。
買方未清償前 賣方持產權
所謂賣方融資，是指買方可以立即使用房地產，但賣方持有產權直到買方付清為止。頭期款、利率和其他條件，都由雙方協商，通常會採所謂的氣球式清償（balloon payment），即每期維持較低的付款額，最後一期還清大筆餘額，例如每期只付利息，最後一期付完本金。
在一九八○年代房貸利率高達十八％時，賣方融資這種另類管道相當盛行，如今因為金融海嘯破壞了許多人的信用紀錄，又流行回來。目前美國失業率高達九％，銀行審查房貸特別嚴格，雖然三十年房貸利率才不到五％，但房市毫無起色。密西根大學金融教授Capozza說：「每當房市出現這種危機，民眾自然就會找到應變方式。」去年，美國有五萬多件賣方融資的房屋交易，較二○○八年成長了五十六％，占所有房市交易的一．二％。
不過這對買賣雙方的風險都很高，完全基於誠信原則。以瑞德夫婦的例子來說，賣方華特太太很緊張︰「他們現在每個月準時付利息，可是我寧願少收利息，本金趕快拿到才安心。」另一方面，瑞德夫婦按期繳付，入住後花大錢修繕，結果到頭來發現賣方華特太太還有其他債務，房子被銀行收走，這時買方的地位其實是特殊的租客，如果沒有事先登記，產權很難保障。
也有人看準賣方融資的房市商機，準備大張旗鼓做生意。現年三十歲的庫克（Mark Cook）就在佛羅里達州買了四間房子，重新裝修，以市價多一點賣給需要融資的買家，客群包括有房屋法拍紀錄者、要買第二棟房者、以及無法出示足夠收入證明的自由業工作者。「雖然我們的售價比市場高一點，但因為房價正低，大家還是覺得划算。」
三十三歲的高中老師蕾貝卡（Rebecca Hill）就是其中之一，一年前她與前夫合買的房屋遭法拍，信用有瑕疵，她剛在五月四日向庫克買了一間三房一廳的獨棟屋，總價十萬美元，月付一七五美元，比先前租屋的月租還低，房子大了兩倍。蕾貝卡說：「如果我等到慢慢建立良好的信用之後再買房，根本買不到這種坪數。」
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