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低利率不是房價上漲的根本原因，既不是必要條件，也非充分條件。（資料照）
◎歐陽書劍
大選前談房市，應該都在候選人的題庫中。疫情之後房價大漲，有在野黨候選人直指央行維持低利率要負責。低利率使購買成本降低，不管是投資客或自住者，更有能力買房，推升需求，確實容易搭架房價上漲的溫床，但低利率不是房價上漲的根本原因，既不是必要條件，也非充分條件。
過去幾年房價走揚並非台灣特例。因為房價飆漲，美國總統的經濟顧問委員會主席伯恩斯坦（Jared Bernstein）與其他經濟學家，曾經共同於二○二一年九月在白宮網站上發表了探討房價與物價膨脹的短文，想要藉以預測物價走勢。他們在文中提到肺炎疫情之後，因居家上班等原因造成的需求增加及供應鏈中斷、原物料價格提高的成本上升，使房價大幅上揚，Case-Shiller美國住宅房價指數在之前的十二個月上漲了十八．六％，為有該統計以來的一年最大漲幅。
房價大漲對物價有何影響？美國負責統計消費者物價指數（CPI）的勞工統計局（Bureau of Labor Statistics），曾將房價的增減納入CPI的統計，但因CPI衡量的是生活成本，而非資產價值，為了回歸統計目的，因此在一九八三年時調整統計方法，將CPI中有關住的價格，全以房屋的使用成本，即租金計算，而非房價。
CPI不以房價計入權重計算，不過伯恩斯坦等人發現，在房價上漲後一段時間，租金通常也會提高，一樣會使通膨升溫，即使房價、物價並不等量上揚，但因租金占CPI的權重甚大，也會拉高物價。因此，房價的移動，也未完全從重視物價穩定的央行雷達中消失。
低利率有助撐持房價，但二○二二年後美國政策利率隨通膨急升，市場利率也走揚，不動產業雖最有感，不過美國房價漲勢尚未停止，二○二三年第三季較前一年同期成長超過四％，若與疫情前的二○一九年第四季相較，則已成長近五十％。這樣的漲幅並不低於台灣，可是單獨壓制房價並不是央行的任務，大眾對美國聯準會的期待，似也未包括房價。
幾乎所有的中央銀行都有一個清楚的目標，就是維持一般物價穩定。瑞典央行於今年初開始實施新央行法，更明確的指出最重要目標是要維持低而穩定的物價膨脹率，其央行副總裁Per Jansson上週於丹麥央行的一場演說中再度解釋，央行有許多目標，但不能傷害物價穩定，他具體舉例：瑞典央行不會為了抑制資產價格的上漲，而長時間維持高利率，以致物價年增率低於目標值。
各國央行的想法差不多。不動產是金融機構放款的重要抵押物，若價格漲跌太劇，可能造成金融傷害，中央銀行不會放任不管，但根本目的是為了維持金融穩定。在房價飆升時，不會以調高利率壓制，而是動用其他的管制措施。
央行可以引導短期利率，但利率仍由經濟狀況決定；利率與房價雖有關，卻不是一條單純的負斜率曲線。當市場供需失衡，預期房價漲得更快時，即使利率飆升，房價還是會繼續走高；同樣地，冰冷的房市，也不一定在利率趨於零時就能解凍。低利率、央行、高房價，嚴格地說，中間沒有一個等號。
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