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記者李錦奇╱專題報導
全球最火熱的新金融商品：REITs（不動產投資信託基金）即將在台灣問世。這項兼具不動產投資、封閉型基金特性，打著每年穩定收益率宣傳口號的新商品，已被國內證券業、金融業、房地產業者視為明年商場必爭之地，紛紛摩拳擦掌，準備搶攻每年數百億元商機。
收益穩定 將吸引投資人
REITs是一種共同基金，由受託機構發起，可以向社會大眾籌資，也可以找特定人私募，所募資金專門投資不動產，通常以市面既有的商用辦公大樓為目標，而且是買斷經營，一方面賺取既有的租金收入，也可以等不動產增值，再伺機高價獲利出脫，轉進下一個投資標的，但每年必須強制100%分配投資獲利，且是發放現金給原始投資人。
最特殊的是，REITs募集後，因投資不動產不可能隨時變現，因此多採封閉型基金形式，不會隨時開放讓投資人贖回資金，為兼顧投資人需求，股票會掛牌上市，類似國內現有的封閉型基金，每天在證交所公開交易，有公開的市價進行買賣，漲跌停板同樣是7%。
由於REITs強調投資每年租金收入穩定，在國外，年報酬率通常喊到5%以上，且股票還會掛牌上市，因此吸引不少追求固定收益的投資人。
就美國來說，1960年開始有REITs雛形問世，發展至今，約有240個REITs商品，由不同公司分別推出經營。鄰近我國的新加坡，則在2002年推出，目前有5個REITs上市。
金融新商品 台灣起跑
對國人來說，REITs仍是相當特殊的金融商品，但台灣業界早已看好此商機，積極推動催生REITs，去年7月，台灣立法院通過不動產證券化條例，為REITs提供法源。巧合的是，同年同月，香港也通過REITs相關法令，與台灣同時起跑。
今年11月8日，富邦集團率先向主管機關申請核准募集「富邦一號」REITs，預計明年開始募集，成為國內第一檔REITs，備受國內業界矚目。
香港腳步更快，第一檔REITs「領匯基金（The Link）」，最近剛募集完成，吸引全球近6000億港元爭取認購，REITs火熱程度可見一斑。
我國立法院、主管機關，也因此嚴格規定，REITs募集前，須先找好不動產投資標的，且一定要找已有穩定收入的標的，講白話一點，就是只能找已開發或已出租的不動產，不能炒地皮。
想募集REITs 先找好標的
想募集REITs的金融機構，必須事先找好投資標的，跟業主簽下草約，接著，再向主管機關提報公開說明書，詳載投資目標、預定持有期間，甚至連成本回收、財務預測、預估收益率，都要詳細記載，供投資人參考。
每年分紅前，受託機構會先扣除6%稅金，投資人不必再繳稅，另外，受託機構每年還會收取管理費，直接由基金淨值內扣除，至於管理費高低標準，法令目前沒有規定，一切由業者自行評估。
國內業者都很看好REITs商機，除了富邦集團以外，很多金融業者都有意發行類似商品，寶來證券即是其中之一。
寶來證券資本市場部副總洪希程表示，明年將是台灣REITs元年，預估至少有5個REITs要募集上市，市場規模至少有250億元，寶來集團絕對會推出本土REITs搶佔市場，投資人不妨多加了解REITs，準備迎接REITs的到來。
REITs增加不動產新買家
〔記者李錦奇╱特稿〕REITs在台灣商場，可說未演先轟動，原因是不動產業主、證券金融業者、散戶投資人，甚至是政府，大家各有所圖，各取所需，勢必激盪出龐大市場商機。
對不動產業主來說，房地產市場景氣剛自谷底緩步復甦，如果有意出售手中不動產，短期內不見得能談到好價錢，如今，有了REITs參與不動產市場，等於是增加一批新買家，變現機會將大增，議價空間也可望提高。
尤其是地段好、租金收入穩定、管理佳的商用辦公大樓，更是待價而沽，賣相最佳，一旦被REITs看中，將處於進可攻退可守的有利位置。
對證券金融業者來說，謀的是賺取承銷費機會，以及每年穩定收取管理費商機。
不動產專業鑑價機構則多了一大客戶，依照規定，REITs每3個月必須委託專業機構，為不動產資產鑑價一次，自然也是商機。
對政府來說，REITs將是不動產市場新生力軍，可以活絡市場，另一方面，也將帶來一筆證交稅收入，有助政府稅收。
對投資人來說，以往限於財力，無緣投資商用辦公大樓，如今REITs問世，終於有機會參與投資，每年賺取穩定租金收入，現金分紅，是頗大的誘因，或者，等REITs掛牌上市後，直接在股市買賣，賺取價差，也是投資管道。不容忽視的是，任何投資都有風險，REITs也是一樣。
雖然業者喊出租金收入穩定，投資報酬率遠勝銀行定存，事實上，投資不動產仍得面對跌價、租金下降、租金減少、變現不易等變數，受託機構的經營管理能力，也是變數，不應過度樂觀，一味期待預估收益率萬無一失。
另一困擾是，REITs掛牌上市後，投資人買賣如何課稅？政府目前還沒宣布課稅標準，情況一如當年認購權證上市前夕。不過，業界多認為，「船到橋頭自然直」，到時候，政府自然會宣布，目前只能靜觀其變。
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