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〈財經週報-低利房市〉低利3現象 1. 低自備款2. 寬限期展延3. 還款年限拉長

2020/07/20 05:30

房貸利率降至新低,加上游資充沛,民眾購屋的能力提升。圖為大直飯店式豪宅「西華富邦」。(住展提供)

記者徐義平/專題報導

房產業者調查,過去幾年因小坪數、低總價推案熱潮,又有建商低自備促銷,即使自備款不足2成,雙北市竟有逾4成受訪者敢直接買房。今年受到武漢肺炎疫情衝擊,全球經濟重挫,我中央銀行罕見降息,房貸利率降至史上新低,加上游資持續充沛,在房地產推案趨勢變化不大的情況下,更提升民眾購屋的能力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然現在利率很低,但年輕人購屋最大的問題就是自備款不足;因此,這幾年一手屋銷售時,搭配低首付的策略就相當成功,當然購屋民眾也得先算未來的還款金額是否造成生活壓力。

建商促銷、長輩支助 自備款不足也敢買房

永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,去年第2季曾針對雙北市會員進行購屋意向調查,雙北市逾4成受訪者即使自備款不足2成,也敢大膽買房;主因前波房市盤整,建商為增強買氣,推出一系列低自備購屋方案,包括1成無息貸款、8%交屋、工程期不用繳款等促銷方式;另外,部分年輕人獲得長輩支助,補上自備款不足的部分。

謝志傑補充,一般情況,向銀行申辦房貸大約可以貸到總價7至8成,加上購屋後還有稅負、裝潢、購買家具等費用。因此,建議購屋自備款最好能夠達到總價2至3成;不過,調查結果顯示,不少民眾認為應準備自備款低於總價的2成,推測應是搭配其他方式的貸款,如建商貸款或信用貸款,但如此可能會透支民眾未來的購買力。

《住展》雜誌研發長何世昌表示,在低利與貨幣寬鬆政策下,房市正處於新一波的資金行情中,除了投資、置產需求增加外,銀行好貸、成數高,再加上不動產業者提供公司貸與低自備,確實吸引部份負擔能力相對不足的民眾買房。不過,建議民眾最好要仔細計算自己的還款能力,且要有嚴格的財務紀律再買房,以免交屋後還不出錢,白忙一場。

近年房市現況,除了自備款不到2成也敢買房外,也出現房貸還款期限拉長的實際情況。以去年第3季為例,六都平均還款期數拉長至261至272期,等於超過20年才能還清貸款。

還款期限拉長 利息支出加重

曾敬德表示,過去購屋普遍都是以20年期最為常見,但近年銀行對於房貸條件偏向寬鬆,甚至連政策優惠房貸都給予貸款年限最長30年,還有寬限期3年的條件,加上利率條件越來越為優惠。以貸款1,000萬元,貸款利率1.4%,貸款20年為例;本利平均攤還試算,平均每月房貸約為4萬7,797元,若拉長到30年期,每月房貸降至3萬4,035元,但因還款時間拉長,累積必須償還的利息金額也會增加。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,低利刺激消費、投資,對建商來說就是積極獵地、加速推案、全力清倉;不過,除了產品規畫、價格策略要親民外,各類付款、裝修服務更是各家品牌脫穎而出的關鍵。

黃舒衛認為,資金行情助攻、市場交投熱絡,迫使無限的金融子彈去追攻有限的投資標的,帶動房價上揚;但從全球股市、房市都可窺見,目前市場樂觀氛圍多是透過印鈔票構築出來的,實體經濟仍受疫情所困,不只發展停滯,且面臨第二波疫情嚴峻挑戰的不確定性。企業倒閉、縮編趨勢未歇,會不會提前戳破資產泡沫,尚有不小的風險。他建議,買方購屋仍應以自住、自用的核心資產為主,投資、置產用則選擇優質的生產性商用不動產,以確認有穩定良好的償債來源或去化途徑。

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