房貸利率降至新低，加上游資充沛，民眾購屋的能力提升。圖為大直飯店式豪宅「西華富邦」。（住展提供）
記者徐義平／專題報導
房產業者調查，過去幾年因小坪數、低總價推案熱潮，又有建商低自備促銷，即使自備款不足2成，雙北市竟有逾4成受訪者敢直接買房。今年受到武漢肺炎疫情衝擊，全球經濟重挫，我中央銀行罕見降息，房貸利率降至史上新低，加上游資持續充沛，在房地產推案趨勢變化不大的情況下，更提升民眾購屋的能力。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然現在利率很低，但年輕人購屋最大的問題就是自備款不足；因此，這幾年一手屋銷售時，搭配低首付的策略就相當成功，當然購屋民眾也得先算未來的還款金額是否造成生活壓力。
建商促銷、長輩支助 自備款不足也敢買房
永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，去年第2季曾針對雙北市會員進行購屋意向調查，雙北市逾4成受訪者即使自備款不足2成，也敢大膽買房；主因前波房市盤整，建商為增強買氣，推出一系列低自備購屋方案，包括1成無息貸款、8%交屋、工程期不用繳款等促銷方式；另外，部分年輕人獲得長輩支助，補上自備款不足的部分。
謝志傑補充，一般情況，向銀行申辦房貸大約可以貸到總價7至8成，加上購屋後還有稅負、裝潢、購買家具等費用。因此，建議購屋自備款最好能夠達到總價2至3成；不過，調查結果顯示，不少民眾認為應準備自備款低於總價的2成，推測應是搭配其他方式的貸款，如建商貸款或信用貸款，但如此可能會透支民眾未來的購買力。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，在低利與貨幣寬鬆政策下，房市正處於新一波的資金行情中，除了投資、置產需求增加外，銀行好貸、成數高，再加上不動產業者提供公司貸與低自備，確實吸引部份負擔能力相對不足的民眾買房。不過，建議民眾最好要仔細計算自己的還款能力，且要有嚴格的財務紀律再買房，以免交屋後還不出錢，白忙一場。
近年房市現況，除了自備款不到2成也敢買房外，也出現房貸還款期限拉長的實際情況。以去年第3季為例，六都平均還款期數拉長至261至272期，等於超過20年才能還清貸款。
還款期限拉長 利息支出加重
曾敬德表示，過去購屋普遍都是以20年期最為常見，但近年銀行對於房貸條件偏向寬鬆，甚至連政策優惠房貸都給予貸款年限最長30年，還有寬限期3年的條件，加上利率條件越來越為優惠。以貸款1,000萬元，貸款利率1.4%，貸款20年為例；本利平均攤還試算，平均每月房貸約為4萬7,797元，若拉長到30年期，每月房貸降至3萬4,035元，但因還款時間拉長，累積必須償還的利息金額也會增加。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，低利刺激消費、投資，對建商來說就是積極獵地、加速推案、全力清倉；不過，除了產品規畫、價格策略要親民外，各類付款、裝修服務更是各家品牌脫穎而出的關鍵。
黃舒衛認為，資金行情助攻、市場交投熱絡，迫使無限的金融子彈去追攻有限的投資標的，帶動房價上揚；但從全球股市、房市都可窺見，目前市場樂觀氛圍多是透過印鈔票構築出來的，實體經濟仍受疫情所困，不只發展停滯，且面臨第二波疫情嚴峻挑戰的不確定性。企業倒閉、縮編趨勢未歇，會不會提前戳破資產泡沫，尚有不小的風險。他建議，買方購屋仍應以自住、自用的核心資產為主，投資、置產用則選擇優質的生產性商用不動產，以確認有穩定良好的償債來源或去化途徑。