晴時多雲

〈財經週報-封面故事-國際篇〉帶頭衝鋒 美市場最大最成熟

2019/02/18 06:00

新加坡2014年上市的不動產投資信託「Frasers Hospitality Trust」投資組合中,持有澳洲雪梨索菲特溫特沃斯飯店。(取自索菲特溫特沃斯飯店網站)

編譯楊芙宜/專題報導

全球主要REITs市場與台灣比較

自1960年代以來,全球已有37國家建立REITs(不動產投資信託)市場。美國最早開始發展REITs,迄2017年底上市REITs多達222檔,合計市值1.1兆美元、占全球總市值逾6成,市場規模最大且最成熟;日本雖是後起之秀,但2001年發行第1檔「J-REIT」後,現已有61檔掛牌,規模逾1,160億美元,僅次於美國,投資大戶包括外資和銀髮族。

新加坡是亞洲規模僅次於日本的第2大REITs市場,從2002年開始發行以來已有39檔上市、市值達518億美元,主要特色是投資的不動產種類和區域都很多元,相當國際化。美、日、星REITs市值占其股市規模分別為5%、2.4%、6.6%;台灣REITs市值僅約25.5億美元、占台股規模約0.25%,在亞洲不如日本、新加坡、香港、馬來西亞或泰國。

美規模1.1兆美元 歷經4個高峰期

台經院研究指出,美國創設REITs以來,歷經多波興衰,4個高峰期為1970年、1986年、1993年以及2012年迄今。REITs源於1960年美國國會通過「不動產投資信託法」,由於REITs可適用優惠稅負,1970年在美國曾造成搶購風潮。但卻因為過度依賴銀行貸款,隨著石油危機導致景氣蕭條、金融緊縮,1980年REITs破產頻傳而泡沫化。

1986年美國通過稅制改革法案,放寬REITs可直接自行經營及管理不動產等限制;迄1990年代,美國REITs蓬勃發展,尤其政府退休年金基金1993年獲准投資後快速成長。2007年次貸危機和隔年金融海嘯嚴重衝擊REITs市場,美國REITs從2006年高峰腰斬至剩136檔、總市值縮水56%至1,916億美元。美國聯準會實施3輪量化寬鬆(QE)措施後,REITs才重新活絡起來。

日上市檔數激增 外資持有24.7%

日本政府參考美國作法,修法引進REITs。2012年日本央行(日銀)採取QE措施、安倍政府擬訂「日本再生戰略」,都把拓展J-REITs市場或收購J-REITs列為重點之一,促使近5、6年來J-REITs上市檔數和市值激增。

分析師指出,J-REITs屬於投信管理的投資基金(封閉式上市共同基金)模式,J-REITs一大特點是國外投資人持有24.7%,是僅次於日本信託公司(44%)的第二大投資人。

新加坡積極發展 推稅務優惠政策

新加坡REITs國際化程度高,投資不動產種類及資產區域都很多元化,還可積極擴增投資組合。例如2014年在新加坡上市的「Frasers Hospitality Trust」,擁有至少15個旅館與服務式住宅,布局在新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞、德國等。

新加坡REITs投資架構非常有彈性,除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產;新加坡政府也為了推動REITs發展,多次推出稅務優惠政策。

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