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〈財經週報-房市交易全都露〉預售屋交易揭露 揭開秒殺、開案即完銷真面目

2021/07/25 05:30

房仲業建議,不動產的交易內容相對多元,消費者除參考新的實價行情外,還是要多打聽、多比較。(記者靳昌玲攝)

記者徐義平/ 專題報導

預售屋價格揭露新制,可揭開建商宣稱「開案即完銷」的潘朵拉盒子。(記者靳昌玲攝)

預售屋賣1戶、登錄1戶為台灣房地產史上首見。因此, 「實價登錄2.0」上路,還有很多需要磨合的過程,也讓學者擔憂有心業者從中操作,以灌水手段抬價,甚至做出高價戶揭露後、再解除合約等影響房價行為。不過,多數民眾仍認為,預售屋價格揭露新制,可以一改數十年來業者說了算的局面,也可揭開「開案即完銷」的潘朵拉盒子。

遏止作價行為 學者:強力稽查、公布建案

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出,預售屋揭露新制需要搭配強力、且頻繁的稽查制度,只要查到被重罰,同步公布建案名稱才能達到殺雞儆猴的效果;不過,目前稽查人力不足、能力有限,很容易流於形式。

他指出,有心業者可能出招的方式,不外乎灌水抬價,利用自家人先以超高價方式簽訂買賣合約,等到實價揭露後,再解除買賣合約等方式。此外,過往很多建案打著「開案即完銷」、「最後1戶」、「秒殺」等銷售話術,也將在預售屋揭露新制上路後,可以一揭秒殺建案真面目。

內政部地政司指出,預售屋揭露新制上路,規定預售屋建案賣1戶就要登錄1戶,業者登錄時限為簽訂合約後30天內須要完成申報;但這些規定僅止於限制業者申報方式,新制並沒有明確規定登錄後何時須揭露,目前得知地政單位不會急著登錄1戶便揭露1戶,研擬採取收集一定戶數,觀察登錄價格落差幅度是否過大,再進一步揭露。

毛胚價、裝潢價 牽動實價的真實性

房地產業者分析,此舉主要是防止有心業者利用一、二戶抬高價合約,造成價格混亂。因此,新制上路後首批預售屋賣一戶揭露一戶的資訊可能要等到8月才有機會查詢得到,甚至可能要等到9月以後。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,過去預售建案常被詬病的就是揭露時效問題,等到建案交屋才會揭露,導致參考性不高;新制上路後,搭配稽查制度運作,預售市場生態面臨挑戰,加上禁止紅單轉售、房地合一2.0上路、以及成本拉高等,預期預售市場會從雞犬升天轉為區域、個案的個別表現。

實價登錄特性 「多頭助漲、空頭助跌」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,不動產的交易內容相對多元,光是預售案可能就有毛胚屋、裝修屋、各種選配的方式,不同的內裝條件都會反映在房價上,甚至還有些個案的價格原本包含裝修,但可以退掉,卻不會重新更正在售價上;因此,消費者除了參考新的實價行情外,還是要多打聽、多比較。

住展雜誌研發長何世昌認為,不管實價登錄2.0上路後建商會不會進行魔鬼交易,實價登錄本身就具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性,若未來房價居高不下,賣方心態往往不願意賣得比別人便宜,這種狀況恐怕會成為助漲房價的因素之一,消費者更難有撿便宜的機會。

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