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〈財經週報-低總價小宅〉公設比創新高 20坪小宅室內僅12.6坪

2020/06/15 05:30

新北市新興重劃區新建案公設比就會較平均值要來得高,絕大多數公設比落在33%至36%間。 (記者徐義平攝)

記者徐義平/專題報導

2012至2019年台北市、新北市建案公設比統計

受到高房價影響,多數人只買得起小宅,卻又碰上雙北市公設比創新高,室內居住空間變得愈來愈小。根據《住展》雜誌統計,2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案,平均公設比持續走高。其中北市新建案平均公設比上揚至34.8%,新北市也走高到32.8%,雙雙創下歷史新高。

《住展》雜誌研發長何世昌指出,新建案公設比大幅上升原因,是「雨遮不計坪、不計價」政策效應與房市景氣好轉,越晚買房子的人必須花更多錢買虛坪,因此台灣虛坪現象只會持續惡化、且無改善跡象。

雨遮不計價 推高新案公設比

根據《住展》雜誌統計,2012至2019年雙北市公設比,北市2012年新建案平均公設比33.1%,2019年上升至34.8%;假設同樣是買進50坪住宅,2012年北市虛坪約16.55坪,但2019年虛坪上升至17.4坪,等於2019年較2012年多買到0.85坪的虛坪。

至於2012年新北市新建案平均公設比約29.9%,2019年上升至32.2%;假設同樣是買進50坪住宅,2012年買到的虛坪面積約14.95坪,2019年則買到虛坪16.1坪,2019年比2012年多買到1.15坪的虛坪。

何世昌指出,雖然雙北市公設比接連走高,但北市與新北狀況大不相同,北市大多數行政區新建案公設比普遍都高,新北市則不同,若是新建案坐落封閉型商圈,以區域買盤為主的行政區,公設比相對較低,若是坐落新興重劃區,可吸引北市外移購屋族群的行政區,像新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心、頭前重劃區等,新建案公設比就會較平均值要來得高,絕大多數公設比落在33%至36%間。

北市買新案 較7年前多買0.85坪虛坪

何世昌分析,雙北市新建案公設比寫下新高紀錄,主因「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威;因雨遮不計坪後,房屋附屬建物坪數減少,房屋可登記的坪數分母變少,公設坪數占比就會變高。

其次,雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年起上路,但當年因房市剛走出不景氣沒多久,若大幅增加公設比恐怕會嚇跑買氣,所以業者相當克制。就算是當年取得的新建照,大多數公設比都低於平均值;但房市景氣於2019年明顯轉強後,業者拉高公設的態度相對明顯,導致高公設比新案遍地開花。其中,北市新建案公設比過高的問題甚為嚴重,2019年統計的165個新建案中,僅8個建案公設比低於30%、占比僅約4.85%。

中信房屋研展室副理張漢超表示,早期公寓公設比約在15%以下, 現在標榜居住品質的社區型住宅大樓,除具備基本公設外,更多了中庭花園空間、運動、視聽等附加設施,公設比因而隨之拉升到25%至35%。雖然能讓住戶享受到良好的管理與生活水準,但也使民眾買到的專有空間逐漸縮水,無形中增加負擔。

扣除公設 台北坪單價高於東京

科達機構總經理丁維慶表示,雙北新案規劃不少20坪以內的小宅,加上公設比約33%至37%,以20坪的小宅來說,相當於實際使用面積僅12.6坪;此類產品因總價低,受小資、首購客青睞,但通常15坪以下產品,銀行會界定為套房,貸款成數約6至7成。16坪以上、2房以上的小宅,銀行就會認定一般住宅,貸款成數可達8成。

清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚則認為,公設比過高是台灣建案令人詬病的問題,若扣除公設後的淨坪單價,可在亞太區排上前幾名,甚至比東京房價還要貴;此外,近4年小宅比率攀高,又碰上高公設年代,只會讓居住品質變得更差、更狹窄。

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