新北市新興重劃區新建案公設比就會較平均值要來得高，絕大多數公設比落在33%至36%間。
（記者徐義平攝）
記者徐義平／專題報導
2012至2019年台北市、新北市建案公設比統計
受到高房價影響，多數人只買得起小宅，卻又碰上雙北市公設比創新高，室內居住空間變得愈來愈小。根據《住展》雜誌統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案，平均公設比持續走高。其中北市新建案平均公設比上揚至34.8%，新北市也走高到32.8%，雙雙創下歷史新高。
《住展》雜誌研發長何世昌指出，新建案公設比大幅上升原因，是「雨遮不計坪、不計價」政策效應與房市景氣好轉，越晚買房子的人必須花更多錢買虛坪，因此台灣虛坪現象只會持續惡化、且無改善跡象。
雨遮不計價 推高新案公設比
根據《住展》雜誌統計，2012至2019年雙北市公設比，北市2012年新建案平均公設比33.1%，2019年上升至34.8%；假設同樣是買進50坪住宅，2012年北市虛坪約16.55坪，但2019年虛坪上升至17.4坪，等於2019年較2012年多買到0.85坪的虛坪。
至於2012年新北市新建案平均公設比約29.9%，2019年上升至32.2%；假設同樣是買進50坪住宅，2012年買到的虛坪面積約14.95坪，2019年則買到虛坪16.1坪，2019年比2012年多買到1.15坪的虛坪。
何世昌指出，雖然雙北市公設比接連走高，但北市與新北狀況大不相同，北市大多數行政區新建案公設比普遍都高，新北市則不同，若是新建案坐落封閉型商圈，以區域買盤為主的行政區，公設比相對較低，若是坐落新興重劃區，可吸引北市外移購屋族群的行政區，像新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心、頭前重劃區等，新建案公設比就會較平均值要來得高，絕大多數公設比落在33%至36%間。
北市買新案 較7年前多買0.85坪虛坪
何世昌分析，雙北市新建案公設比寫下新高紀錄，主因「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威；因雨遮不計坪後，房屋附屬建物坪數減少，房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數占比就會變高。
其次，雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年起上路，但當年因房市剛走出不景氣沒多久，若大幅增加公設比恐怕會嚇跑買氣，所以業者相當克制。就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值；但房市景氣於2019年明顯轉強後，業者拉高公設的態度相對明顯，導致高公設比新案遍地開花。其中，北市新建案公設比過高的問題甚為嚴重，2019年統計的165個新建案中，僅8個建案公設比低於30%、占比僅約4.85%。
中信房屋研展室副理張漢超表示，早期公寓公設比約在15%以下， 現在標榜居住品質的社區型住宅大樓，除具備基本公設外，更多了中庭花園空間、運動、視聽等附加設施，公設比因而隨之拉升到25%至35%。雖然能讓住戶享受到良好的管理與生活水準，但也使民眾買到的專有空間逐漸縮水，無形中增加負擔。
扣除公設 台北坪單價高於東京
科達機構總經理丁維慶表示，雙北新案規劃不少20坪以內的小宅，加上公設比約33%至37%，以20坪的小宅來說，相當於實際使用面積僅12.6坪；此類產品因總價低，受小資、首購客青睞，但通常15坪以下產品，銀行會界定為套房，貸款成數約6至7成。16坪以上、2房以上的小宅，銀行就會認定一般住宅，貸款成數可達8成。
清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚則認為，公設比過高是台灣建案令人詬病的問題，若扣除公設後的淨坪單價，可在亞太區排上前幾名，甚至比東京房價還要貴；此外，近4年小宅比率攀高，又碰上高公設年代，只會讓居住品質變得更差、更狹窄。