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萬科降價40億售地償債 經濟學人:突顯中國地產業慘狀

2024/05/20 06:47

萬科18日掛牌求售深圳土地,起價比購買時降了9億人民幣。(彭博資料照)

〔編譯魏國金/台北報導〕《經濟學人》指出,過去幾年,中國科技重鎮深圳的土地漲翻天,然而當房地產巨頭萬科18日出售一塊1.9萬平方公尺土地時,起價比7年前購買價砍了9億人民幣(40億台幣)或29%。該銷售充滿絕望氣息,萬科被迫拋售資產來支付不斷累積的債務,其困境是中國房地產業惡化的另一跡象。

文章說,中國的房地產危機已進入第4年,期間全球負債最大的建商恆大集團2021年倒閉,曾是中國最大開發商碧桂園2023年也步上後塵,然而萬科不同,國有深圳地鐵集團持股25%,使其比民營同業更容易取得國家資金,去年萬科被列入「優質」開發商名單,中國政府鼓勵銀行提供相關建商貸款,儘管如此,萬科仍缺乏資金支付部份債務。

因此投資人高度關注萬科及其籌資能力。今年第1季萬科虧損17億人民幣、銷售年減43%。萬科負債3200億人民幣,其中310億債券明年到期,如果萬科違約,對國資背景開發商的所有信任將化為烏有,投資銀行「傑富瑞」(Jefferies)分析師報告說,萬科違約恐「壓斷中國的脊樑」,導致對國家的信心消失。

然而,土地儲備價格的快速下跌或許讓中國決策者更加憂心。萬科深圳土地的銷售起價為22億人民幣,而該公司2017年以31億人民幣買下該地。頂級地段土地價格大幅走跌令人震驚,特別是因為總是上漲的拍賣底價已形成中國房地產的支柱。

根據澳盛銀行資料,中國大型開發商持有的土地儲備約20億平方公尺,相當於斯洛維尼亞的面積,然而這不包括無須揭露相關訊息的未上市公司持有的土地。

過去,這些空地的價格年年上漲,推升相關公司的資產價值,也因為土地價格走高,開發商通常會持地多年,並以越來越有價值的土地作為抵押,取得銀行貸款,然後利用貸款購買更多土地。

2020年中國政府遏止此無限增加的槓桿,引爆房地產危機,2021年當土地價格停止上漲,銀行開始質疑作為抵押品的土地真正價值,而隨著開發商取得的資金減少,購買的土地也越少,導致地價下跌並引發中國經濟難以擺脫的下行週期。

文章說,難以評估中國房地產的情形有多糟,因為多數的土地儲備仍掌握在開發商手中,只有在罕見案例,比如萬科售地,外界才能一窺中國地產業面臨的腥風血雨。

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