晴時多雲

LTN經濟通》美暴力式升息 卻意外打到自己

2023/05/08 07:45

美國銀行業危機蔓延至商業地產市場。
(彭博)

企業對商辦需求降 Q1空置率達12.9%

〔記者李綺雯/綜合報導〕雖然美國銀行業危機目前暫時告一段落,但商業不動產(CRE)很可能成為下一個未爆彈,疫情爆發後,過往的工作模式出現變化,更彈性的工作型態如:居家辦公(WFH)常態化,再加上美國聯準會(Fed)持續升息、大樓維護成本的考量,使企業對傳統商辦大樓的需求銳減。

據統計,今年首季空置率大幅提升至12.9%,創2000年以來新高,辦公大樓價格自2022年初以來更下跌25%,顯示商業不動產市場正面臨大幅修正。對此,投資界大佬查理·芒格(Charlie Munger)警告,過往投資的黃金時代已結束,美國的商業地產價格下跌,且持續惡化,恐為美國帶來另一場風暴。

疫後美國商辦大樓空置率大幅提升。(彭博)

房地產受利率影響大 價格跌不停

美國約有8成商業不動產貸款由規模不到2500億美元(約台幣7.6兆)的中小銀行承辦,這些銀行佔美國銀行業貸款比重約65%,矽谷銀行暴雷後,其他小規模銀行的流動性跟著降低,加上經濟環境不確性因素大增,銀行減少對商業開發商放款,使開發商的現金流趨緊,削弱其還款能力。

此外,房地產業也是最容易受到利率衝擊的產業之一,過去幾年,低利率的環境助長房地產業迅速擴張,但在Fed加速升息之下,今年來需要再融資的企業主面臨著更高的借貸成本,但手中的房產價值卻不斷貶值的窘境。

銀行業倒閉引發流動性危機,衝擊商業房產。(路透)

高利率、融資難 房貸違約風險增

在房價下跌之繼,商辦大樓還面臨供應過剩的結構性危機,找不到租戶的商辦業主只能持續燒錢,因而增加違約的可能性,根據調查,2023年將有約4000億美元(約台幣12兆)的商業地產債務到期,未來5年內的債務總計甚至高達2.5兆美元(約台幣76兆)。

在高利率的時代下,商用不動產想進行債務重組或融資更加不易,除了貸款利率升高的壓力,商辦大樓價值下跌,也導致企業主即便想尋求融資,難度也比過往還要高,環環相扣之下,若借款人一個接一個違約,恐再次推升銀行業的風險。

日前美商辦巨擘布魯克菲爾德(Brookfield)在華盛頓特區與洛杉磯的辦公大樓就接連爆出貸款違約,顯示商業地產危機已迫在眉睫。

疫後部分美企改採混合辦公模式,對辦公大樓的需求銳減。(法新社)

房地產崩盤 通常伴隨著金融危機

不少人普遍都有房價只漲不跌的刻板印象,房子確實具有保值與相對穩定的特性,國際貨幣組織(IMF)也曾指出,房地產泡沫發生的頻率比股市泡沫還要低,不過一旦發生,持續的時間卻更長。

過去全球曾經歷過幾次房地產崩盤危機,如:1991年日本房地產泡沫,當時房地產最大跌幅達45%,導致日本進入失落的20年,除了經濟發展停滯,國內也陷入嚴重的通貨緊縮,至今日本的房價尚未漲回原先高點。

1997年東南亞房地產泡沫則是因國際熱錢大量注入,導致亞洲多國房價在急速暴漲後隨即崩潰,連帶引發亞洲金融風暴;2008年美國次貸危機,則是因美國人當時對房市景氣過度樂觀,大量借款買房,隨後Fed進入升息循環導致房價下跌,借款人最終無力償還而破產,更造成全球金融海嘯,由此可知,房地產與金融危機的關係可說是緊緊相扣。

2008年美國次貸危機引發全球金融海嘯。(法新社)

若Fed暫停升息 有望緩解商業房產壓力

雖然市場至今尚未對房地產崩盤做出明確的定義,不過一般認為,房價只要跌超過20%就算是相當大的跌幅,所以美國商用大樓價格下跌超過25%,便符合這個要件;而造成房地產崩盤的因素包括:經濟放緩、利率上升、放貸標準緊縮等,更與當前的經濟環境相吻合,這也是為什麼馬斯克(Elon Musk)、芒格均呼籲,商辦大樓很可能成為下個暴雷的產業。

目前美國各大城市的商業活動尚未恢復到疫情前的水平,加上銀行業危機還沒完全解決,讓市場開始將焦點轉向這兩個互相掛鉤的產業,不過Fed 5月升息1碼後,暗示有可能暫停升息,或許能避免商業地產成為美國下一個倒下的骨牌。

美商用大樓供過於求,房價自2022年初以來下跌超過25%。(路透)

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