晴時多雲

LTN經濟通》買中古屋有眉角 專家教你這樣算

2020/11/12 07:43

買中古屋眉角多,應先做好功課、選好自己真正需求的物件再購入。(資料照)

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛:

老屋須提列房價一成的裝潢支出

買中古屋或老屋有幾個好處,第一個就是單價比較便宜,一般傳統屋齡超過10年的老屋,跟一般市面上區域的新成屋來講,行情至少差3成到5成都有可能。第二個就是早期登記還有對於公設的要求,買老屋基本上公設比非常低,甚至有的是沒有公設的。在價格低、使用坪數大的前提下,對於一般消費者來講CP值很高,再來就是沒有管理費,所以對於維護持有成本會相對低。

老屋最大的問題,尤其像是台北市都是30年以上的老屋,有幾個問題,第一個結構或建材選用會有安全疑慮,甚至很多買了房後管線都沒有定期維修,所以可能搬進去之前從地板到天花板,甚至樑柱之間的管線全都要抽換,這個是比較大的成本付出。

所以一般抓購買單價的一成用做未來裝潢,其實這個是很大的負擔。再來就是原來自己買的房子我們說所有權的部份外,可以做一些維護,那整個社區之間例如說管道間、樓梯間、頂樓天花板、地下室等設施有沒有定期更換、維護,這個也需要買方特別注意。

住展媒體集團研發長 何世昌:

中古屋房價合理應是新成屋的八折

一般來講中古屋會比新建案,便宜大概15%到20%左右,這個價差怎麼算?其實跟屋齡還有屋況有關,屋況越爛的話,價差會越明顯,如果你要買中古屋的話,不要超過新建案的8折,如果當地的新建案是一坪100萬,你買中古屋的話就是80萬,不要超過80萬。為甚麼這樣說呢?因為你買中古屋之後,一來要重拉管線,除了水管,還有電線之類;第二還要作裝潢,其實一整個加進去,幾乎等於房價的1成左右,所以你買中古屋然後再去花裝修的費用,基本上等於新建案價格9折或9折多,這樣比起來,你幹嘛不直接買新建案就好。

有的消費者會問,那我們買裝潢好的中古屋,可不可以? 但是買裝潢好的中古屋,會面臨到幾個問題,第一個是你要去想,為甚麼賣家要把中古屋裝潢的美美的?第一個他可能是想借由裝潢來拉升房子本身的價值,這是有可能的,另外一部分,更大的原因是,他可能是屋主要掩蓋某一種東西,最常見是壁癌、漏水、滲水這種狀況,所以你買裝潢好的這個中古屋,其實你看不透他真實的屋況,就容易衍申之後的消費問題,這就是為甚麼,我們台灣消費購物糾紛每年的第一名都是漏水的物體,要買裝潢好的中古屋,基本上還要考慮到這個問題。

每一次地震,其實都會對房屋結構產生傷害,不是房子不倒,只是說剛好撐住不倒,基本上,因為我們台灣的建築法規,越修越嚴格,如果說,假設每一個房子都是按照法規來施工的話,越晚蓋的房子,他的結構力應該是越強越好,所以買新房子,基本上居住安全是比較優越的,那買中古屋,你的居住安全相對來講會受到考驗。

世曦工程公司董事長 施義芳:

中古屋屋齡愈老 危險性愈高

民眾買中古屋考量的,價格先不談,最主要的是建築物屋齡,建築物屋齡就像人的生命一樣,人老了會過世,建築物有它的生命週期,一棟建築物從規劃、設計、施工,到建造、管理、維護等等,它有個週期,到某個年紀時候,這建築物就要報廢,一樣的情況,所以你買中古屋的情況,你買的屋齡越老,存在的危險性就越高,這是一定的。

921以後國內建築規範確實有做修改,像一些地震係數等等都有把它調高,或者是那些耐震設計都有把它調高,所以用921來做分野標準的話,在921之前蓋的房子,比較高樓層的部分,確實必須要被謹慎考量,低樓層的部分,譬如一般的公寓,因為它矮,所以倒的機率會比較低。

永慶房屋文德店經理 陳懋庠

中古屋兩大疑慮是屋況不佳與惡鄰

中古屋跟新成屋最大的差異,就是中古屋使用坪數比較大、坪效比較好,另外是會針對一些屋況部份,比如是否有危樓問題、會不會漏水或壁癌狀況,比較會有疑慮。新成屋通常因為地點比較不會在鬧區內,都在比較偏僻的地方,所以它的地點、公設部份會比較高一點,所以一般人會比較抗拒。

一般中古屋最大的問題,有些人會擔心會有惡鄰居,或是有屋況問題,這兩點排除掉的話,就是價格問題比較大,排除掉之後就比較沒有疑慮,因為大部份會選擇中古屋,就是希望坪效大一點。

聯邦銀行消費金融部協理 謝政助:

30年以上、3米內巷弄中古屋能貸成數低

中古屋如果不是很特殊的建築物的話,一般的行情應該銀行估價的7成;除非是非常老舊的房屋、30年以上的或是在3米以下的巷弄裡面,銀行估價就會比較低,民眾能貸到的成數也不會很高。民眾能在銀行借到的貸款,都在銀行估價的7成以內。

民眾要購屋之前,如果說確定要簽約買賣的話,最好是先跟往來銀行,或是透過仲介代書跟銀行詢價說,如果這個房子我要借到多少錢,那可不可能?因為銀行大概會初步估一下,那如果一定要借到買賣價的8成, 現在銀行都會比較保守一點,不一定可以貸到8成,所以民眾最好是問一下銀行可不可以借得到再簽約,不要貿然簽下去,到時候自備款不夠,就比較麻煩。

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