晴時多雲

房地合一倒數 自住、多屋差很大

2015/12/28 06:00

房地合一實價課稅方案

〔記者吳佳蓉/台北報導〕房地合一稅制明年起上路,面對全新的不動產交易稅制,民眾要「顧好荷包」,得留心哪些細節?安永執業會計師楊建華表示,「自住族」應注意確保符合自住條件,避免掉出優惠範圍;「多屋族」則建議,以預期交易獲利較高的房地作為自用住宅,降低整體稅負。

舊制與房地合一稅試算案例比較

自住 需實際居住連續滿六年

楊建華表示,房地合一稅制提供自住者很大的優惠,不僅有四○○萬元免稅額,且適用稅率僅十%,但本人或配偶及未成年子女須設有戶籍、持有並實際居住連續滿六年以上,且六年內只可適用一次。換句話說,要適用自住優惠,設籍、持有及居住都要持續六年,若遷離戶籍,得重新計算六年的年限,民眾須留意。

其次,房地合一稅制鼓勵長期持有,持有期越長、稅負越輕;而因繼承或夫妻贈與取得不動產的民眾,別忘了有「持有期間加計」的權利。例如,父親二○一六年將二○○八年買進的房子贈與兒子,兒子在二○一七年售出,持有期間可從父親二○○八年買入開始計算,但前提是本人或配偶及未成年子女須設籍並居住,且未出租或營業使用。

不過,楊建華提醒,贈與不動產的取得成本,為贈與時的房屋評定現值及土地公告現值,遠低於市價,以成交金額減取得成本計算出的交易所得將飆高;因此,從節稅觀點來看,不利於贈與後出售,較適合贈與後供子女長期自住。

楊建華說,還有一種比較「土法煉鋼」的節稅方式,就是盡量保留完整證明單據,列報可扣除的成本費用;按規定,購入房屋時的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,都可申報扣除。

多屋 規劃房地稅高者當自住

另外,隨著公告地價及房屋評定現值調升,近年房屋稅及地價稅也持續增加。楊建華表示,想要節稅,對「自住族」而言,適用自用住宅優惠同樣是最好方式,惟房地合一、房屋稅及地價稅認定的「自住」標準都不同,須特別留意;至於對「多屋族」而言,將房屋稅、地價稅較重的房屋規劃成自住房地,可降低整體稅負。

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