晴時多雲

房市泡沫化 澳洲銀行業剉咧等

2015/07/06 06:00

澳洲空前低利率環境,反而成為炒房的幫凶,連澳洲央行都批評房價漲勢實在「瘋狂」。(彭博)

編譯楊芙宜/特譯

澳洲歷經4分之1個世紀的成長,經濟前景面臨重重隱憂,包括大宗商品價格下滑、長期最大貿易夥伴中國的需求不振,加上房市泡沫化,為刺激經濟所維持的空前低利率環境反而成為房貸核發寬鬆的幫凶,海外中國資金不斷湧入炒房,推升已處高位的房價,連澳洲央行都批評房價漲勢實在「瘋狂」。

中國資金湧入炒房

《華爾街日報》報導,澳洲房地產泡沫化現象,如同2008年美國房市泡沫破裂前銀行業大肆放貸的情況,包括提供無需支付頭期款或僅需付很少的頭期款,就能取得只需付利息的房貸,這類激進貸款措施開始引發信評機構、監管單位、澳洲央行的警戒,一些分析師甚至擔憂澳洲可能會發生如美國次貸風暴導致的金融危機。

澳洲統計局新數據顯示,主要城市房價今年首季房價較前季漲1.6%、較去年同期飆升6.9%,商業中心雪梨房價漲翻天、年漲幅高達13.1%,漲幅近乎全澳平均的2倍。去年第4季,澳洲主要城市房價年漲幅6.7%。5月份澳洲房價年漲幅仍超過9%,據房地產研究機構Corelogic RP統計,雪梨5月份房價年漲幅高達15%,自2012年以來漲幅高達39%。

澳洲房價3年漲24%

房價不斷攀漲,澳洲央行表示高度關切。澳洲央行總裁史蒂文斯(Glenn Stevens)指出,房價飆漲已成為社會問題,必須透過結構性改革來解決。根據匯豐銀行(HSBC)研究,過去3年來,澳洲房價平均漲了24%,而雪梨和墨爾本的漲幅更高達39%、22%,其他地區房價的平均漲幅則約10%,中國資金湧入炒房,需求激增下房價不斷攀高。

瑞銀分析師戴非克(Hasan Tevfik)表示,中國買家占雪梨新屋需求高達23%、占墨爾本新屋需求20%,預期中國對澳洲房市的投資金額未來6年還將增至2880億人民幣(約1.44兆台幣)。

奧利佛和迪摩克今年初購買墨爾本1間2房公寓時,向銀行申請房貸,赫然發現拿到出乎意料的寬裕貸款,銀行核算後打算借給他們約85萬澳幣(約2025萬台幣),比他們所需金額還多出3分之1以上。就像其他首購族一樣,這對夫妻不需從自己身上掏出任何一分錢來買房,他們沒用到銀行貸款總額,但也充分利用低利率來展延汽車貸款和信用卡債。

澳洲由於近期經濟景氣低迷,房貸成為銀行業的重要業務。官方數據顯示,房屋抵押貸款占銀行新增貸款近3分之2,高於2008年約一半比率(53%),也遠較美國、英國更高。根據國際貨幣基金(IMF)的數據,2009年房貸占美國銀行業貸款38%,英國則只有13%。

澳洲央行對房市存在的投機氛圍感到憂心,尤其投資人買房不是為了自住、而是押寶未來房價會上漲的現象,該行警告房價走勢一旦突然反轉崩跌,可能造成銀行業和整體經濟的動盪,衝擊消費者信心減弱且推升失業率。

銀行業監管機構澳洲審慎監理署(Australian Prudential Regulation Authority)調查發現,針對一系列假設買家評估時,一些銀行準備放款的金額,超過保守同業的50%,還有一些銀行在評估買房者還款能力時,高估其家庭收入,更有約一半的銀行沒有考慮到利率可能揚升的影響。

澳洲審慎監理署署長拜爾斯(Wayne Byres)坦言,這項調查結果令人不安。

澳洲家庭負債激增

巴克萊集團(Barclays)數據反映,澳洲家庭負債增加,在全球名列前茅;迄去年12月,澳洲家庭負債增至年收入的194%,高於2007年美國家庭負債高峰期的135%。

分析師憂慮,在房價高點進場買房的投資人,一旦預期房價將下跌而開始賣房套現離場,銀行最後將背負大量壞帳、使資本緩衝大減,若惡性循環導致絕望的投資人紛紛拋售房產,將拖累房價崩跌至遠低於貸款價值的水準。

信評機構穆迪表示,澳洲銀行業近期對房市投資人的放款增加,加上雪梨、墨爾本市中心的房價迅速飆漲,正「減弱澳洲銀行放款組合的平均品質」。

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