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記者林耀文／專題報導
房市景氣回溫，不少換屋族已陸續進場看屋，但換屋的步驟應如何進行較有利？房地產業者指出，考量家庭經濟負擔與景氣波動階段，「先賣再買」當前對中古屋住戶應較有利；如換屋族看上的物件具備稀有條件，本身舊屋的區域房價支撐度高，也可選擇「先買後賣」模式。
激情過後 宜先賣後買
國內房市在去年第4季已達到10年來景氣高峰，整體市場呈「價量俱穩」表現，但今年市場成屋供給量體增多，部分推案集中區已出現新成屋餘屋，面臨價格下修壓力，中古屋市場也逐漸受到些微影響，這都是今年換屋市場發展的重要變數。
太平洋房屋南區經理鄭博仁指出，目前中古屋市場已有部分買方，購屋態度逐漸觀望，因此打算將手頭上中古屋脫手，換購新成屋的換屋型客戶，趁當前售價表現穩定且買方看屋意願仍強階段，先將中古屋售出，再考慮購買新成屋，只要交屋時間能夠安排配合，對屋主類型的換屋客戶應最有利，這也是房市高峰期過後，房市開始下滑時，最重要的操作策略。
稀有物件 不妨先下手
但這種換屋步驟也並非全部適用換屋客戶，針對新購房屋具備觀景、環境等稀有條件，可選擇搶先進場卡位，適用這種操作手法的換屋客，家庭經濟負擔能力高，多能夠同時負擔2戶房屋貸款至少達半年以上，房地產專家認為這種「先買後賣」的步驟，也是值得考慮手法。
空屋銷售 成功率較高
永慶不動產協理陸志宏表示，中古屋採取空屋模式銷售，其實較利於增添買方看屋好感，對售價支撐的效果也較佳，因此在經濟能力許可下，不論先賣後買或先買後賣，先搬入新屋或短期租賃房屋，將舊屋清空室內與適度整修屋況，也有助提高售屋成功率。
智富廣告經理柳政平認為，多金型換屋族與頂級客戶，大多已經擁有1、2戶房屋，這些客戶願意採取換屋動作，新購房屋具備的優質條件，包括視野良好的景觀大樓高樓層產品、大地坪透天豪宅產品等，都是鎖定主要目標，換購新屋後，原有舊屋繼續持有的情況頗多，反而會出現「先買不賣」的現象。
換屋週期 大約五年
記者陸敬民／專題報導
根據部分房仲業者統計發現，大台北地區自用住宅者，主流換屋週期約在5年內。房地產專家指出，實務上一般雙薪家庭在購買標準的3房2廳產品時，10年左右便能清償房貸。一旦換屋週期低於5年，其原因通常涵蓋其他非正面因素。
對換屋市場而言，「小換大且舊換新」或「小換大且新換舊」是較為常見的情形，因為這代表財力水準的提升與物質生活的改善。「小換大且舊換新」或「小換大且新換舊」的理由不外乎空間需求增加、家庭所得提高、明星學區需求、工作地點遷徙與賺取價差而轉售等。
正常換屋族 偏愛精華區
專家表示，會選擇「小換大且舊換新」或「小換大且新換舊」的換屋族群，通常有向都會精華區集中的趨勢，因為這些以「家庭」為單位的換屋族群，正處於財富不斷向上累積的時期，他們也普遍偏好選擇像是知名地段、學區或商圈等符合外界正面評價的產品。
與上述類似、但不盡相同的則是「大換小且舊換新」的換屋族群。專家表示，這類換屋民眾雖然不見得都會朝精華區集中，但從郊區移往市區則是普遍現象。他們有的是基於設籍明星學區的教育因素，或是基於看病方便的醫療因素，以便就近擷取公共資源。通常這類型的產品以功能性居多，大多是換屋族群的「第二屋」、「度假屋」或「養老屋」。
房貸還不起 先別急著賣
來自於非正面因素的則是「大換小且新換舊」的換屋族群。專家表示，實務上發現，有極高比例選擇「大換小且新換舊」的民眾，通常都是財務出現狀況、無力負擔貸款的斷頭戶，也有的是因為離婚、分家或其他情形，而不得不出脫手中房屋，只有少部分是因工作地點遷徙而換屋。
專家建議，若是上述非自願性換屋的民眾，不要急著出脫手中房屋，應主動和銀行協商，採取較為寬鬆的貸款方式，以渡過難關。若因離婚或分家等原因，也建議可協商由夫妻或家族中的某一方來承接，避免因倉卒售屋導致賤價求售，造成雙輸局面。
賣舊迎新 算準時差
記者王惠珍／專題報導
換屋的理由，每人各有不同，但到底該先賣抑或是先買才好，往往是民眾在換屋前最傷腦筋的問題。如果手中的資金充裕，當然是先買再賣為宜，比較沒有必須趕著賣房子的壓力；但若必須靠舊屋出售所得，來當新屋自備款的話，當然就得先賣再買嘍，以免資金軋不過來。
若是選擇先賣再買，應先將舊屋略微整理一下，以增加房子的賣相，若有預算應將舊屋內的小瑕疵修補好，譬如牆面的小裂紋、紗窗上的破洞、壞掉的門把等等，或是將牆面遭小孩或寵物弄髒的地方，重上過一層漆美化一番。
比較有心一點的，還可以透過新購的盆花、家飾布、擺飾品等小東西，增加舊屋的空間情調，讓房價可以賣得漂亮一點；如果不想再砸錢在舊屋上面，至少要將舊屋打掃乾淨，並保持室內清爽，避免有雜物林立的髒亂感覺，以提高舊屋的賣相。
另外，考慮到先賣後買的資金調度問題，簽約時不妨要求買方提高購屋的自備款成數，藉以當作新屋購買的自備款，另外還必須特別注意舊屋的交屋時間點，若無法配合新屋的交屋時間，中間還有租屋暫住的過渡期問題，因此想要採先賣再買的換屋方式，以購買隨時可以搬入的成屋為宜。
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