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記者林美芬、沈居正╱專題報導
目前一戶總價1千萬元的住家，大約有二、三百萬元用來買社區共用的公共設施。每個月還要花費數千元，甚至近萬元的管理費；這麼高的公設比、管理費，合理嗎？
走向大樓社區，先是寬廣、豪華的大廳，眼見是令人賞心悅目的花園中庭，還有圖書室、健身房、兒童遊戲室、游泳池…，豐富的公共設施，緊緊抓住購屋人的心，「啊！住在休閒度假屋真是人生一大享受！」
不過這些都是要付出代價的！而且多達房屋總價的1/4到1/3，也就是說，買權狀30坪的房子，有25%-30%即約有7.5坪到10坪左右是和眾人一起使用的「公共設施」，換句話說，自家可以真正私人使用的坪數只有20-22.5坪；再換算成錢，1000萬房價中，有250-300萬元是付給大家一起用的「公共設施」。
除了公設比的付出之外，這些公共設施的維護也是要錢的，目前台灣各地的大樓管理費用約為每坪40-150元，看社區規模與大樓管理維護的程度而定，豪宅的大亨級維護，房屋權狀80坪，每個月要付出的管理費就接近1萬元，這1萬元幾乎可讓平價住宅負擔1個月的房貸。
政府法規 只規定最低標
營建署主任秘書陳茂春表示，政府法規只規定「最低標準」，以集合式大樓，就有停車空間、防空避難室、蓄水池、樓梯、電梯、變電室等一般屬於公共使用的規定，而且是採取低標準的規定，如果以同類型大樓來比較，就可以看到高低差。
陳茂春說，政府的規定是安全的低標規定，要住得舒服，公設比分攤就越高。他自己原先是住在舊式公寓，低公設比，但是，門對門的感覺總是覺得擁擠，在民國83年買了目前住的大樓，公設比一下子增加許多，但是，擁有中庭、寬一點的梯間、電梯、還有圖書室、健身房…等，讓他覺得生活舒適感提高很多。
但這個也不便宜，陳主秘說，以現有43坪權狀的房子，他每個月又要付6000元以上的管理費，而這些公共設施使用率越來越低，每天工作很忙碌，回到家只想休息，沒有時間、也沒有體力再運動，可是，家裡的老人家、或是其他住戶家中有小孩的家庭，使用率就相對增加，划不划算，都看個人需求。
社區愈大 分攤比例愈低
建築師王泰安說，公設比合不合理，有相對性的看法，不過，他認為，與建築案的豪華程度有密切關連，也與社區大小有關，社區越大，分攤的比例就越低，相對管理費也越低。
王泰安指出，以舊式公寓而言，只有住宅需求，公共設施只有樓梯、共有門廳，公設比自然很低，但相對而言，也會有擁擠感，有的為降低擁擠感，放寬樓梯寬度，又為了增加公寓的空間視覺美感，增加一樓門廳的寬敞，梯廳的舒適…等，公設比就在這一重重的新需求中增加。
目前市面上的公設比約是從25%一直到30%左右，但也有一些高標準的大樓達到35%左右的公共設施比率。
空間設計師張真一認為，公共設施主要是彌補住家生活機能的不足，例如，有些小套房是小單元的住宅，但還是有訪客、商務上的需求，還可以讓生活多一點舒適，公設的比率就會擴增，也就是將一部分的機能放在公共設施上來處理；也有一部分大樓社區利用公共設施來處理心情轉換，所以有交誼廳，或是其也非必要、卻是屬於某些社區單一的需求。
灰色地帶 最易產生糾紛
以公共設施比率的持分，也各有訣竅；根據官方規定，要有蓄水池的設備，有些建商就把蓄水池加一些裝飾，成了游泳池，再加上一些設備，又成了SPA，這是法規上的「灰色地帶」，每每成為房屋交易的糾紛，卻也是建築業界的常態。
在停車空間部分，官方是規定比率，在建築圖上就要呈現，但業者則採取停車位和房屋分開賣的方式，所以有買停車位的住戶，公設比高一點，沒有買停車位的住戶，公設比分攤就少一些。
又如防空避難室，也在業者的巧手下成了大型健身房、交誼廳之類的規劃，也可以相對節省公設比。
也有業者乾脆採取利用容積獎勵的部分來規劃公共休閒的部分，都可以讓休閒項目更豐富，豪華感增加。
公共設施比率分攤的划不划算，消費者可以仔細的了解，看個案規劃的部分與法規要求怎麼搭配，進一步就可以了解是不是當了冤大頭！
購‧屋‧備‧忘‧錄--公設比
「公設比」依照內政部營建署的說法，在相關的建築法規上，並無「公設比」的用詞及規定，只有「必要設施」的規定；公設比是民間習慣用語，指的是「住戶共用的公共設施佔每戶總坪數的比率」，公設比還細分為「大公」與「小公」，攸關屋主的專用面積，購屋者關心房價之餘，也應將公設比納為評估房價的考量。
大公是所有住戶共用的部份，如門廳、交誼廳、管理員室、蓄水池、機電室、圖書館等；小公則是有使用的住戶才須分攤，如住戶當層的樓梯間、電梯間與梯廳走道等。
公設比會因為產品定位、社區規模、樓層數、公設內容的差異而不同，也和建商企圖塑造低單價有關，並沒有一定的標準，也有業者操控調整的空間。但大抵上，公設比越高，代表屋主專用的面積就越少。
集合住宅社區才有公設比的問題，獨棟透天房屋是屬於單一產權，沒有持分關係，並無公設比問題；目前盛行的連棟式透天別墅社區，如有共同的門廳與地下室，也有類似集合住宅社區公設比分攤等問題。
依建築相關法令，「必要設施」包括有停車空間、防空避難室、樓梯、電梯、蓄水池、變電室、送電室…，是採取最低標準的規定。（記者林美芬、沈居正）
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