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〈財經週報-危老建案〉危老條例不落日 增加容積獎勵機率高

2024/05/26 05:30

「危老條例」距離10年「落日條款」僅剩2年多,內政部考慮增設多個容積獎勵項目,減少影響。圖為新莊區光明段危老重建案。(資料照)

記者徐義平/專題報導

危老條例案鼓勵民眾危險房屋要及早更新。圖為鶯歌區陶瓷段更新後建物。(資料照)

「危老條例」已實施快8年,距離10年「落日條款」僅剩2年多,後續勢必面臨修法。對此,內政部研擬三方案並進行意見蒐集,選項包括10年一到就落日,或透過修法併入「都更條例」,或修法拿掉「危老條例」的落日條款,變成常態條例且與「都更條例」並存,並增加多項容積獎勵條款,像是預鑄工法等項目,補上時程獎勵的落日。

危老條例落日機率低 可能變成常態條例

內政部表示,目前三個選項已委託專業機構進行研究調查,初步認為直接落日的機率非常低,若要併入「都更條例」的修法過程難度,又比直接修法拿掉「落日條款」來得高。因此,應該會走第三個選項,並考慮增設多個容積獎勵項目,減少時程獎勵到期歸零的影響。

房地業者指出,「危老條例」沒有基地大小限制以及獎勵明確等特性,在疫情爆發以來,北市至少出現16家飯店選擇走危老重建;而這次0403花蓮強震後,不但多個縣市紅、黃單建物變多,甚至部分還出現結構受損,且已有受損建物選擇直接拆除重建,預期循「危老條例」重建也是這些受損建物的主要選項。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,近幾年危老重建案數量遠遠超過都更案,若是終止危老,對老屋重建是極大打擊。因此,危老重建篤定會存續下去,差別僅在於存續的方式而已。至於增加預鑄工法容積獎勵項目應無變數,預鑄工法符合ESG環保減碳的潮流,也能微幅舒緩缺工問題,是一個不錯的發展方向。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,「危老條例」當初會出現,主要是做為文林苑案之後,「都更條例」三項違憲修法前的替代法源,而「危老條例」具有特快車設計,但在審議、獎勵、規模條件上的設計極具競爭力,因此在兩者制度競合過程中表現突出,新增申請件數一度大幅領先上路、磨合已久的都更,甚至不少案子是由都更轉軌為危老案,即便有許多從都市景觀、公益性、產品合理性上的批評,但法規的整體功能、效益仍值得肯定。

危老從替代法躍升常備 業界樂見

黃舒衛認為,危老案與都更案最大的不同,不在於容積獎勵的多寡,或是審議時間、程序的快慢長短,其實核心關鍵在於對於不同意地主的處理方式。前者說穿了就是一種加速推動重建的合建架構,沒有不同意戶的問題,而後者則是對於大基地裡面的少數不同意戶提供估價師、外部審議、聽證會等衡平機制,因此兩者各有存在的價值、使命。無論是危老重建成為「都更條例」的專章,或直接拿掉落日條款,用其他政策引導方向提供不同的獎勵誘因,應該都為社會、業界所樂見。

信義房屋不動產企研是專案經理曾敬德表示,危老條例實施到現在已有相當成果,反映市場對於危老獎勵改建有相當吸引力,尤其有些基地面積不是太大的改建案,走都更獎勵方式也不見得合適,預料危老獎勵可能會常態化,變成不落日方案。

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