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〈財經週報-住宅政策總體檢〉社宅明年底將超越20萬戶 包租代管逾8萬戶

2023/09/17 05:30

全國、六都社宅規劃與達成戶數

記者徐義平/專題報導

社宅衝量多路並行,明年底20萬戶目標可望達標,甚至還會超標達22萬戶。圖為台北市中山區明倫社宅。(記者靳昌玲攝)

為落實居住正義,副總統賴清德端出「住宅3箭」,包括打擊囤房、擴大社宅供給及推出新青安貸款。在擴大社宅供給方面,根據內政部統計,截至8月31日止,全國社宅達成數為85,054戶,規劃中則有39,382戶,合計124,436戶。至於包租代管媒合戶數,包租代管4期累積媒合戶數達80,079戶,有效契約為58,954戶。

內政部採多路並行方式增加社宅數量,包括:盤點全國250處可興建社宅土地;透過私校退場後校地評估蓋社宅;聯開案、都更合建案分回戶推動使用權社宅;甚至新科學園區、工業園區規劃時都要納入社宅用地,目的是讓社宅數量快速累積。內政部政次花敬群掛保證,明年底20萬戶社宅目標不僅會達標,甚至還會超標達22萬戶。

觀察全國22縣市社宅分布,目前僅金門縣尚未有決標案出現,包括連江縣、澎湖縣等外島都已有社宅決標案。

盤點250處社宅用地 可興建7萬戶社宅

六都已達成的社宅分布與數量,以台北市98處社宅、21,224戶最多,新北市77處、18,746戶居次,高雄市35處、12,121戶第三,台中市有32處、10,030戶,桃園有29處、8,913戶,台南市則有20處、6,936戶,六都合計291處。而規劃中社宅則以新北市10,995戶最多,高雄市7,152戶居次,台北市6,362戶第三。

為加速累積社宅數量,內政部也以盤點250處社宅用地,預期可興建7萬戶社宅,甚至捷運TOD(Transit-Oriented Development,大眾運輸導向發展)、科學園區、工業園區等開發案都會考量規劃社宅用地;近期更會研修「住宅法」與相關法規,加速引進民間資源,將聯合開發等各類型開發模式以及都更合建分回的房產優先回饋至社宅體系內,進而推動使用權社宅。至於私立大學退場後校地則配合教育部進行規劃社宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在內政部規劃下,社宅的長期供給量逐漸增加,未來若借助民間力量,讓眾多改建案都有社宅規劃,尤其現在房租未見疲軟趨勢,多蓋一些社宅可以緩解租屋族的房租壓力,但長期民眾還是得做好資金規劃,畢竟社宅也不是給所有人住一輩子。

業者建議社宅結合社福設施 回饋週邊居民

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,社宅除衝量外,還要兼顧建築品質和管理品質,這是維繫社宅可長可久的關鍵,以免流於粗製濫造。此外,若是情況允許,社宅盡可能與托嬰、托幼與社福等設施結合並適度回饋週邊居民,可達到一舉數得目的。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,以附加條件方式進行土地開發的策略在國外行之有年,甚至中國也執行過土地標售設定最高價格上限,但用「競配建」方式,讓建商用提供公租房或公共設施的比率來決定最終得標人。

黃舒衛認為,土地開發對都市發展雖然有助益,但也會產生污染、擁擠等社會成本,讓開發者內化外部成本,走「污染者付費」或「得利者回饋」,都是主流的經濟學思考。然而,過去在台灣多半便宜行事,選擇以代金方式處理。但代金的計算、運用,爭議都不小;未來若將置入社宅的政策理想進入各類土地開發、活化,雖然解決代金回饋的困境,但對於社宅物業經營、管理的服務需求量會更高,考驗住宅服務的產業升級質量。

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