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建物買賣移轉棟數
記者徐義平／專題報導
各部會相繼出手「打炒房」，房市買氣明顯量縮，去年全國買賣移轉棟數更是自2016年以來首度下滑。
（資料照）
過去3年多房價飆漲，加重房租負擔，租金指數更長達153個月沒跌過，激發各部會相繼出手「打炒房」，加上全球資金緊縮趨勢，房市買氣自去年底明顯量縮，去年全國買賣移轉棟數更是自2016年以來首度下滑。房產業者預估，今年房市買氣將更慘淡，全年恐跌破30萬棟，甚至有很大機率落入統計以來買氣前5差紀錄。
去年全國買賣移轉棟數約31.81萬棟，為近6年首度下滑，年減8.64%；今年上半年全國買賣移轉棟數的年減21.4%，預期全年買氣將衰退10%至15%，幾乎篤定「摔破」30萬棟，甚至有可能低於28萬棟。
房市量縮非壞事 有助明年止跌回穩
根據內政部統計，自1991年統計以來，全國買賣移轉棟數有6年低於30萬棟，包括1991年28.95萬棟、2001年25.95萬棟、2015年29.25萬棟、2016年24.53萬棟、2017年26.61萬棟及2018年27.79萬棟。若依永慶房屋預估，今年全國買賣移轉棟數年減10%至15%，全年落在27.1萬至28.6萬棟間，可能是統計以來買氣前5差。
為抑制此波炒房氣燄，中央銀行2020年底以來已實施5波選擇性信用管制，財政部則祭出「房地合一2.0」、內政部也有「實價登錄2.0」以及「平均地權條例」修正案；其中，「平均地權條例」修正案被稱為史上最嚴苛的打炒房政策，已於7月1日上路。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，成交量萎縮雖代表房市景氣走弱，但量縮並非壞事，畢竟房市並非只漲不跌。以過去經驗來看，每波成交量谷底往往是修正波的底部，如果今年新建案推案量年減3成、且中古屋委售量低於6個月庫存的話，將有利於明年房市止跌回穩。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年上半年房市交易熱絡，移轉棟數基期較高，但下半年轉冷後基期也跟著變低，以此推估，今年下半年移轉棟數應有機會持平或小幅轉正；而且，這波景氣由高檔轉趨修正，但並未出現明顯下跌走勢，價格呈橫向盤整，加上近期台股明顯彈升，有助於未來資金投入房市，尤其通膨對於資產仍相對有支撐。不過，整體盤勢仍在修正循環的軌道之內，需要蓄積能量等待下一波風向改變。
平均地權條例修正案 衝擊已淡化
科達建築董事長賴建程表示，「平均地權條例」修正案在醞釀期影響到去年下半年與今年第一季預售屋買氣，看屋與成交年減3至4成；不過，預售屋禁止轉售因採「不溯及既往」原則，在三讀通過後，自住客觀望期結束，第二季催生不少看屋潮， 但成交量能仍看區域、個案表現，以自家建案為例，每週上門看屋組數20至25組，自4月至今成交逾25戶，而房價較則無明顯影響。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，買賣移轉棟數過去一直是官方可參考的唯一成交量指標，而在「量先價行」的市場傳統判準下，部分房產業者將30萬棟視為市場榮枯標準。然而，2019年住宅類建照核發量為14.9萬宅，已創25年新高，去年更高達18.1萬宅的新天量，在住宅新增供給市場連續幾年爆大量搶市，預期近幾年全國買賣移轉棟數很大比重會是新建案交屋後所灌入的數據，將導致移轉棟數「虛胖」。
黃舒衛說明，從房地產銷售額數字來看，若分為地主及建商自售、房地產仲介、代銷等類別來看，今年第一季較去年同期分別衰退42%、34%、32%，萎縮幅度均為3成起跳；因此，今年若預估全國買賣移轉棟數衰退10%至15%，恐怕是過度樂觀。
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