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兩檔新REITs房產不是在新北市，就是在桃園市，甚至遠在台南市。圖為樂富1號擁有位於桃園的台茂購物中心部分樓層。（記者靳昌玲攝）
記者徐義平／專題報導
攤開現有7檔REITs資產池內標的，除「元老級」5檔資產池持有房產多數集中在台北市外，新加入的兩檔的資產池內大型房產不是在新北市，就是在桃園市，更遠甚至在台南市。
根據公開資訊觀測站，新加入的2檔REITs資產池內房產，其中樂富1號持有桃園市的台茂購物中心部分樓層、台北市中正區大都市國際中心部分樓層；而圓滿1號則是持有新北市板信銀行家大樓，以及台南Focus時尚流行館等兩宗房產。
元老級REITs持有房產 以辦公大樓為主
再觀察元老級REITs資產池內的房產，其中國泰1號、國泰2號、富邦1號以及富邦2號等4檔，持有房產均坐落台北市內，主要以辦公室大樓為主，至於，飯店、商場與住宅大樓的比率則相對低。
房產業者指出，元老級REITs資產池內的房產持有時間短則10幾年，長則超過20年，多數都面臨建物高齡問題，未來可能要循都更或是危老途徑改建，才有機會創造更高的租金。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，回顧當初壽險業者將持有房產拿出來發行REITs的時空背景，正是商用不動產景氣處於低迷之際；但以現行景氣狀況，商用不動產相對熱絡的時間點，應該不太可能會拿出處分發行REITs。因此，台灣REITs制度面還有相當有改進的空間。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，主管機關過去對於REITs監管相對較嚴，對於物件要求也高，除了要有穩定收入之外，還要看房產的類型、規模的經營展望及風險，甚至還要進行區位分散的風控要求。因此早期物件較為多元，但隨著市場氣氛轉變，反而越投越保守、越投越單一。後來房市大好，租金收益趕不上房價，發行機構只能往中南部尋找高投報的物件，也因資產越來越難滿足需求，主管機關甚至在2016年開放REITs投資國外不動產。
核心物件供給缺乏 REITs市場開拓受限
此外，台灣REITs資產池內的商業不動產類型不夠多元，加上具穩定收益的商用不動產多為壽險業持有，惜售心態高，以致現行法規制度下，缺乏核心物件的供給，都讓REITs市場開拓空間受限。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，隨著這幾年台灣房地產價格增漲，台北市辦公室租金投報率多數落在2.4%至2.6%間，對於以穩定租金收益與投報率為賣點的REITs來說，要在台北市區找到合適的投資標的難度相當高。
不過，若轉往其他都會區投資當地的主流房產，例如桃園廠辦或物流中心、都會區的大型商場、主要觀光區的飯店，租金投報率可以提高到3%，甚至可到4.5%，扣除相關管理成本後的股利發放，對於REITs的投資人來說，才有比較大的吸引力。這也符合近幾年大型投資人（如壽險業）將不動產投資布局轉往桃園、新竹與台中的策略。
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