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美國多數REITs租金收入維持良好的表現，56%的公司上調全年預期。圖為美國舊金山。
（法新社）
■朱家玄
自2020年新冠肺炎疫情以來，隨著各國央行為因應新冠疫情對經濟活動的負面影響，而採取寬鬆的貨幣政策。雖然有效緩解且避免了經濟立即衰退的風險，但也帶來了相對應的副作用。近兩年市場仍聚焦在通貨膨脹的數據上，且即便目前多數央行已由寬鬆貨幣政策轉為緊縮貨幣政策，仍無法有些調節通膨持續上行的壓力。
因應新冠疫情的影響及發展，人們的消費及工作型態亦出現明顯的轉變，各國多數企業皆有WFH的工作型態，而原有的線下消費習慣，也逐步以線上、電商方式等取代。相對應的需求也油然而生，包含工業物流、自助倉儲。然而，商辦、旅館等需求卻應聲而下，反映各產業的需求已經隨著新冠疫情的持續而有所轉變。
美REITs基本面 仍穩健增長
回歸REITs的基本面而言，今年第二季美國多數REITs的租金收入及承租率皆維持良好的表現，其中約有超過70%的公司獲利優於市場預期，並有接近7成的公司上修今年全年獲利展望。而截至10月底，已公布第三季財報的美國REITs中，仍有60%的公司優於市場預期，並有56%的公司上調全年預期。若以全年的獲利成長預期來看，市場預期2022/2023年美國REITs獲利成長分別約為13%/8%，反映美國REITs的基本面仍穩健增長。
在過去，REITs因其具有殖利率的優勢，且因為其租金收入的穩定特性，而被視為類固定收益的資產。然而自2022年以來，隨著政經風險的攀升，加上各國央行貨幣政策立場轉趨緊縮，使得美元及美國公債殖利率大幅攀升，進而影響到利率敏感資產REITs的表現。隨著REITs利差的縮小，伴隨全球風險情緒轉趨悲觀，各地區REITs指數皆出現明顯修正。在今年各國央行快速升息後，近期市場開始預期美國聯準會的升息步伐將有所趨緩，即表示美元指數及美國公債殖利率上升的力道將明顯轉弱，甚至趨勢有可能出現轉變，將再次凸顯美國REITs的配置價值。
亞太區REITs 殖利率優勢更明顯
亞太區REITs方面，2022年以來新加坡REITs因殖利率偏高，整體殖利率優勢更加明顯；而日本REITs則因央行貨幣緊縮壓力較小，今年以來表現仍相對抗跌。整體來看，全球型REITs的配置在市場動盪的過程中，能有效調節各地區曝險，迅速因應各地區市場走勢。
大環境而言，隨著美國通膨年增率見頂滑落，加上美國聯準會升息步伐有機會逐步趨緩，美國公債殖利率上行壓力有限，對基本面相對穩健的REITs應利多解讀。此外，以美國為首的部分國家租房空置率仍維持低檔，加上美國租金仍穩健成長，反映整體租房市場需求仍強勁。展望後市，待政策不確定性逐漸消除、市場情緒逐漸回穩，再加上今年以來估值已大幅修正，REITs有望受惠於其穩健的基本面而有所回升。
（作者為富邦全球不動產基金經理人）
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