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美國REITs 於過往類似情境中表現突出，美國升息 3 次 (含) 以上各資產年度報酬。
資料來源 : Morningstar。美國 REITs 為 FTSE NAREIT All Equity REITs Index、美股為 S&P 500、公債為 Barclays US Government Index。
■陳正芳
新冠肺炎疫情以及各種對抗疫情影響的刺激政策，令通膨回到40年來前所未見的高點。當全球邁入通膨結構性攀升的景氣中，投資最重要的事莫過於準備好迎接高通膨時代的到來，佈局能夠抵禦通膨與利用通膨的資產，以緩和投資組合不確定性與波動性，甚至順勢追求報酬。而不動產投資信託（REITs）堪稱可利用通膨優勢的資產，尤其在美國經濟可望保持成長，有助支撐房市動能，並帶動租金續揚下，REITs後市可期。
面對通膨及升息 REITs可望表現強勁
一般而言，通膨攀升有利於房地產所有人，因為REITs可藉由調高租金反映通膨攀升的趨勢－特別是租約時間較短的產業，例如住宅、自助式倉儲及工業。因此在當前環境下，我們正看到高於預期的租金漲幅。此外，目前美國公寓的出租率大致維持在95%，顯著高於疫情前水準，也有利REITs收入維持穩定。
REITs 因為具備抗通膨特性，因此在高通膨期間，表現甚至勝過整體美股。觀察1991年以來美國通膨大於2% 年度中的平均報酬表現，美國REITs漲幅為15%，表現勝過S&P500的11%。
此外，若以升息期間來觀察過去幾次升息超過3次的幾個年度，REITs同樣表現優異，在2004與2006年年度報酬率甚至達30％以上。今年聯準會在3月啟動升息循環且市場預估全年共將升息7 次以上，儘管短線上REITs表現仍受利率突然彈升影響，但從歷史經驗來看，在強勁景氣復甦為背景的升息下，美國REITs通常表現不俗。
基本面續強 掌握長短趨勢
當前REITs 各產業基本面維持強勁，投資人短期可抓準住宅型REITs利多題材，長期則重點布局科技型REITs。
首先，有利的人口結構與需求趨勢使住宅型REITs延續強漲。隨著千禧世代開始成家立業，因此單一家庭的住宅出租產業料將成為這股趨勢下的贏家。火熱的房市動能也大幅推升家庭儲物需求，帶動自助式倉儲 REITs 營收成長。目前全美自助式倉儲租金成長強勁，且出租率達 95% 以上的超高水準。
而長期來看，科技型REITs的成長潛力仍舊可觀。5G、元宇宙等科技的發展加溫，將大舉帶動網路與IT基礎建設之投資活動，使數據中心與基礎建設REITs成為這些長期利多趨勢的最大受惠者。美國四大電信商在 5G 基地台的布建力道續強，未來新增加的電塔租賃需求成長動能強勁，有利推升基礎建設 REITs 營收。而新科技發展下也伴隨資料處理量的暴漲，數據中心REITs 營收可望同步成長。
總結來說，REITs在通膨升溫及升息環境下表現看俏。雖然近期受利率、市場雜訊干擾，不過預期美國房市的需求動能維持強勁，從傳統的住宅房屋到科技型房地產，整體基本面與長期成長展望樂觀，短線修正反而提供良好進場布局機會。
（作者為路博邁投信總經理）
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