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中央銀行祭出4波信用管制，加上內政部又出手打炒房，預售屋市場將出現交易量盤整狀況。（記者靳昌玲攝）
記者徐義平／專題報導
擔心越晚買越貴，近幾年民眾搶著買房。不過，房產業者指出，現在買預售屋還不一定是贏家，主要是中央銀行祭出4波信用管制，尤其針對「資金」、「利率」進行調控，加上稅制趨嚴、內政部又出手打炒房，預期後續預售屋市場將出現交易量盤整狀況。
房產業者指出，目前利率已是史上低點，明、後年在通膨效應的帶動下，美國若啟動升息，台灣也避不開升息命運，加上央行對主要都會第2屋以上利率已先行拉高，預期升息對於多屋族來說感受會較為深刻。
信用管制+升息在即 多屋族房貸壓力大
業者表示，這波房市熱潮以搶買預售屋比率較高，通常房貸會發生在2至3年交屋後，很大機會就要與升息正面對決，若央行在這段時間又進一步限縮貸款成數，今年以後購買預售屋，等到2至3年後想要順利交屋，可能就要多預備一筆現金，才能彌補成數不足所造成資金缺口。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價上漲速度太快，會讓銀行估價腳步跟不上，的確民眾購屋前要特別留意，避免房貸估不到，反而要自己籌措更多自備款；另外，央行每季底理監事會議都可能出手緊縮信用管制，因此，民眾購屋若是接近每季底都要特別留意，尤其多屋族預售交屋，不排除未來會再看到透過公司貸補足貸款成數的現象。
《住展》雜誌研發長何世昌分析，銀行之所以出現「估不到」的現象，主要是房價跳漲幅度過快、加上實價登錄價格筆數不足而難估高價，二手屋、新成屋將成為主要受災對象。至於興建期較長的預售屋，因興建期間無法貸款，從成交簽約到交屋，往往有1至4年時間，這段時間實登累積成交筆數充足，且因房價跳漲，甚至偶爾還會出現估價比成交價高的狀況，比較不用擔心估不到的問題，個人信用條件才是銀行核貸關鍵。
公司貸補房貸缺口情況 可能再現
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行、金管會不斷對房地產融資喊話、出招、金檢，確實讓頭期款負擔便重，尤其估值綁定交易實價的中古屋市場更加綁手綁腳。根據聯徵中心統計，2009年第一季全國平均貸款成數70.13%、自備款約190萬元，但今年第三季貸款成數拉高到史上次高的73.48%，自備款更拉高至306萬元；換句話說，購屋自備款要拉高1.6倍才有機會追上漲幅1.8倍的房價，對比預售屋市場除定簽需一口氣拿出10%至12%，其實費用以多期工程款攤分，也間接加溫土地標售、建築推案的需求。
黃舒衛指出，實價登錄2.0更放大預售屋助漲效果，等於中古屋要到第二輪才會享受到價漲的成果，往往緩不濟急，更加深自住、投資對預售屋的偏好。他提醒，這種系統性偏好容易助長連鎖性的風險，建議投資人要特別注意政策及市場變動。
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