粉絲團
高通膨環境 REITs表現更勝股市
■陳正芳
隨著疫苗陸續施打，各國日常生活重回軌道，緊接而來的是消費活動恢復與物價上揚的消息。美國6月份整體通膨年增率達5.4%，已經是連續3個月高於長期平均3.0%，創下自2011年4月以來首見。根據彭博經濟預測顯示，市場預期美國消費者物價指數年增率至2022年第一季底前都將維持於3.0%以上。如何抗通膨成為近期投資重點，而不動產投資信託REITs因租金可望跟隨通膨上調，且過往經驗，在高通膨環境下表現強勁，因此可說是抗通膨的投資利器。
隨著通膨升溫 REITs租金收入也隨之上升
當通膨上升時，房價往往也會上揚，而這也連帶推升租金的成長。由於REITs的現金流量主要來自不動產的租金收入，因此相較其他投資，REITs更容易藉由租金的重新調整，及時反映物價的上升。對於租期較短的房地產類型，例如酒店、住宅、自助倉儲，房東可以在短時間內調整租金；至於辦公室或工業倉庫等租賃時間較長的類型，通常會有租金每年自動增加的條款，或是與消費者物價指數或其他通膨指標連結的設定。因此，對於多數 REITs而言，隨著通膨加速，租金也將隨之走揚。
此外，因房地產成本固定，且在期初已經投入，因此，當租金提高收入增加，將直接挹注REITs獲利。而獲利能力增強評價也隨之上升。
通膨越高 REITs表現越有利
回顧過去，REITs總能「越升越勇」，在通膨於相對高水準的時候表現出色。統計1991年至今的30年期間，美國總計有12個日曆的年度通膨低於2%，同時期REITs指數的平均報酬率為7.4%。倘若將2008年的極端時期剔除不算，其餘11年REITs的平均年度報酬則高達11.5%。另一方面，在其餘的18年期間，美國年度通膨均高於2%，期間RETIs的平均年度報酬率為16.5%，是美股的1.5倍以上，且其中REITs有12個年度表現打敗標準普爾500指數。
5G網路佈建加速 科技型REITs展望佳
此外，REITs其實不單單是直接可聯想到的住宅與商業不動產而已，還具有投資標的多元的特性，而整體REITs市場結構近二十年更有相當大的變化。新興的科技型房地產，像是數據中心、電信基礎建設，也就是包含電塔、基地台等的成長速度驚人，從二十年前的指數權重占比不到1%，到今天已成長至約三成。同時科技型REITs其實也是近五年漲幅最強勁的房地產類型。
加上疫情大幅改變了工作與生活模式，全球數位化趨勢有增無減，且5G佈建加速，預期科技型 REITs成長潛力持續可期。
展望中期經濟環境，因為REITs與通膨之間的連動特性，在通膨走揚的環境下，REITs確實值得投資人考慮並納入投資組合。而在5G長線趨勢加持下，科技型REITs可望持續為整體REITs市場擴大報酬空間。再者，由於多數時候REITs與股票、債券等其他資產的走勢不同，因此具備了低相關的優異投資特性，有助降低整體投資組合的波動程度。
（作者為路博邁投信總經理）
一手掌握經濟脈動 點我訂閱自由財經Youtube頻道
不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎 點我下載APP 按我看活動辦法
