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〈財經週報-新5缺問題〉台商大量回流 廠辦、商辦價格炒高

2021/04/12 05:30

武漢肺炎疫情衝擊,台商大量回台設廠,帶動辦公室、廠辦價格走揚。圖為北投士林科技園區。(信義全球資產提供)

記者徐義平/ 專題報導

2014至2020年各類工業地產交易總額

武漢肺炎疫情衝擊、「中國+1」等風險分散,促使台商大量回台設廠,帶動工業地需求,加上前幾年企業擴張,辦公室需求增加,以及過去10年建商著重在住宅開發案,導致辦公室、廠辦新增供給缺乏,造成這一波有實質生產效益的工業地、廠辦、商辦等價格走揚。

工業地產交易破千億 廠房交易6年增2倍

根據第一太平戴維斯統計,2014年工業土地交易總額為253億元、廠房187億元、廠辦175億元;但2020年工業土地交易總額提高至362億元、廠房547億元、廠辦248億元,合計超過1,157億元,以廠房交易總額增長近2倍最多。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出, 去年工業地產交易突破千億元,其中廠房交易為大宗、且成長最多,由於科技業這波需求以建置產線為主,挹注工廠需求。

觀察2014至2020年主要工業區土地價格,增幅至少都26%起跳,其中觀音工業區土地從2014年每坪7萬元,2020年上漲至12萬元,漲幅逾7成,其次則是桃園科技園區、7年漲幅為6成。

全國主要工業區 7年來地價漲幅26%起跳

她指出,2016年房地合一稅制上路,商辦每坪成交單價曾面臨一波修正,當時跌幅約10%;但隨著租金成長、老舊辦公室重建興起、以及新商辦數量有限,重新帶動商辦租金與價格雙漲,尤其北市高齡商辦若在主要路段上,每坪成交價甚至可以站上100萬元。

瑞普萊坊總經理劉美華表示,「房地合一2.0」對商用不動產的自用型、置產型買方不會產生衝擊。去年商用不動產成交金額前10名,都是自用或壽險業置產收租,沒有房地合一稅的困擾;而工業地產也都是自用或建商未來開發之用,無短期炒作問題。她表示,價格只是反映需求拉動、供給推動的雙向效果,此趨勢不受政策影響,甚至可以降低短期投資的干擾,提高產業投資意願。

劉美華分析,商用市場價格的走揚不是來自資金炒作,而是產業急迫擴產的剛性需求以及供給量短缺的壓力。舉例來說,去年頂級辦公室租賃市場不但空置率創新低、租金創新高,加上屋主惜售,鮮少整棟出售的新供給,才會出現中古老辦單價紛紛站上每坪百萬元的案例。

另外,「產創條例」 鼓勵公民營事業或興辦產業人規劃設置產業園區,以及都市型工業區更新立體化發展方案,都大幅增加工業地產開發潛力,自然拉動價格上揚。

新辦公室供給少 30年北市精老辦每坪站上100萬

高力國際研究部董事梁儀盈指出,工業不動產需求最直接就是看製造業的產能擴張與否,經歷2020年陰霾,2021至2022年全球經濟將溫和反彈,帶動國際貿易回溫,反映在台灣製造業產能上,尤其電子製造業需求持續暢旺,而電子業也是近2年工業不動產最直接買家。

根據高力國際今年初針對亞太區投資人進行調查,31%投資人仍首選辦公室,但隨著亞太區即將進入供需失衡且租金上漲不易的階段,在收益率受到壓縮的情況下,有25%投資人看好工業地產及倉儲物流。

近年台灣推出的投資台灣3大方案其實成效不錯,且將在今年底到期,預期廠商將把握最後階段重新思考產能布局台灣;而疫情過後全球供應鏈已重組的情況下,台灣扮演不可或缺的重要角色,在台供應鏈將更完善,將持續推升工業不動產需求。

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