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武漢肺炎疫情衝擊，台商大量回台設廠，帶動辦公室、廠辦價格走揚。圖為北投士林科技園區。（信義全球資產提供）
記者徐義平／ 專題報導
2014至2020年各類工業地產交易總額
武漢肺炎疫情衝擊、「中國+1」等風險分散，促使台商大量回台設廠，帶動工業地需求，加上前幾年企業擴張，辦公室需求增加，以及過去10年建商著重在住宅開發案，導致辦公室、廠辦新增供給缺乏，造成這一波有實質生產效益的工業地、廠辦、商辦等價格走揚。
工業地產交易破千億 廠房交易6年增2倍
根據第一太平戴維斯統計，2014年工業土地交易總額為253億元、廠房187億元、廠辦175億元；但2020年工業土地交易總額提高至362億元、廠房547億元、廠辦248億元，合計超過1,157億元，以廠房交易總額增長近2倍最多。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出， 去年工業地產交易突破千億元，其中廠房交易為大宗、且成長最多，由於科技業這波需求以建置產線為主，挹注工廠需求。
觀察2014至2020年主要工業區土地價格，增幅至少都26%起跳，其中觀音工業區土地從2014年每坪7萬元，2020年上漲至12萬元，漲幅逾7成，其次則是桃園科技園區、7年漲幅為6成。
全國主要工業區 7年來地價漲幅26%起跳
她指出，2016年房地合一稅制上路，商辦每坪成交單價曾面臨一波修正，當時跌幅約10%；但隨著租金成長、老舊辦公室重建興起、以及新商辦數量有限，重新帶動商辦租金與價格雙漲，尤其北市高齡商辦若在主要路段上，每坪成交價甚至可以站上100萬元。
瑞普萊坊總經理劉美華表示，「房地合一2.0」對商用不動產的自用型、置產型買方不會產生衝擊。去年商用不動產成交金額前10名，都是自用或壽險業置產收租，沒有房地合一稅的困擾；而工業地產也都是自用或建商未來開發之用，無短期炒作問題。她表示，價格只是反映需求拉動、供給推動的雙向效果，此趨勢不受政策影響，甚至可以降低短期投資的干擾，提高產業投資意願。
劉美華分析，商用市場價格的走揚不是來自資金炒作，而是產業急迫擴產的剛性需求以及供給量短缺的壓力。舉例來說，去年頂級辦公室租賃市場不但空置率創新低、租金創新高，加上屋主惜售，鮮少整棟出售的新供給，才會出現中古老辦單價紛紛站上每坪百萬元的案例。
另外，「產創條例」 鼓勵公民營事業或興辦產業人規劃設置產業園區，以及都市型工業區更新立體化發展方案，都大幅增加工業地產開發潛力，自然拉動價格上揚。
新辦公室供給少 30年北市精老辦每坪站上100萬
高力國際研究部董事梁儀盈指出，工業不動產需求最直接就是看製造業的產能擴張與否，經歷2020年陰霾，2021至2022年全球經濟將溫和反彈，帶動國際貿易回溫，反映在台灣製造業產能上，尤其電子製造業需求持續暢旺，而電子業也是近2年工業不動產最直接買家。
根據高力國際今年初針對亞太區投資人進行調查，31%投資人仍首選辦公室，但隨著亞太區即將進入供需失衡且租金上漲不易的階段，在收益率受到壓縮的情況下，有25%投資人看好工業地產及倉儲物流。
近年台灣推出的投資台灣3大方案其實成效不錯，且將在今年底到期，預期廠商將把握最後階段重新思考產能布局台灣；而疫情過後全球供應鏈已重組的情況下，台灣扮演不可或缺的重要角色，在台供應鏈將更完善，將持續推升工業不動產需求。
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