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前幸福人壽董事長鄧文聰，掏空幸壽資產133億元，去年底被判刑定讞。（資料照）
記者張文川／專題報導
伯衡法律事務所所長翁偉倫律師指出，法院拍賣動產、不動產，應依強制執行法規定，於公告中清楚註明拍賣物的瑕疵。企業參與法拍應注意公告詳情，原則上會進入法拍程序的物件，權利已沒有太大問題。若土地如同本案被檢方或法院註記「禁止處分」，得標人也可以善意第三人身份，發函請院、檢通知地政事務所塗銷此註記。
翁偉倫指出，強制執行的拍賣物瑕疵，分為「物之瑕疵」與「權利瑕疵」2個層面。物之瑕疵於拍定後，得標者不得主張由法院負責擔保，例如法拍的房子漏水、車輪爆胎等，法院不負瑕疵擔保責任，有意投標者應事先到現場查看現況、評估價值，即使不能進屋查看，得標後也須自行承擔風險。
權利瑕疵則是應由法院在公告中載明，例如有買賣合約、租賃契約、佔有、抵押擔保的情況存在，並註明點交或不點交，若點交，即由法院擔保排除權利問題，得標者無須擔心權利不清楚；若不點交，也未在公告中敘明權利瑕疵，即有公務員疏失的國家賠償問題。
投標法拍不動產 注意有無債務
企業參與投標法拍不動產，避免踩到地雷，首要者應注意公告詳情，公告中會註明抵押權、尚未清償借貸款項的餘額，有意下標者在投標前就應先行計算扣除，以免得不償失，例如市價2,000萬的房產，法拍底價只要1,000萬，實際上還有抵押給銀行的1,000萬債務尚未清償，若自己未看清楚公告而以1,500萬得標而買貴，即須自行承擔。
翁偉倫說，本案土地被檢方註記禁止處分，企業擔心花大錢得標之後，不能售出或移轉登記，但依法律程序而言，法院既已端出來拍賣，即表示此地法拍程序沒有問題，沒收款項應由標金中依法與相關債權人分配取得，得標者已由法院掛保證是善意第三人，不致拍出後還被法院收回去。
至於檢方或法院在沒收定讞前，發函命令地政事務所註記為禁止處分，是針對防範法拍前的所有權人任意脫產，因所有權人以第三人身分（非犯罪被告）取得所有權的款項，是來自他人犯罪行為而無償或與市價顯不相當的金額取得，即為「變得之物」，因而須禁止處分以利後續沒收；而在刑事沒收訴訟確定之前，法院即可先進行拍賣程序，得標者取得物件已經過法院的認證，不會影響拍定交割後的產權歸屬，沒有「只能買、不能賣」的法律依據。
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