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記者梁世煌／專題報導
國內房貸利率仍處於2.5%左右低檔，利用房貸再投資，是不少房貸族「借力使力」的理財小撇步，透過妥善規劃投資，打敗房貸利率機會不低，期能達到房貨不是負擔，反而成為生財工具的效益。
為避免市場上殺價競爭，金管會自5月份開始就針對各銀行的房貸利率訂價政策進行金檢，加上央行連續幾波升息動作，今年第一季至今的房貸利率已經出現幾次反彈。即使如此，銀行業者仍認為，與過去幾年的房貸利率相較，目前利率水準仍處於相對低檔。
受到市場供需作用，短期內房貸利率偏低情況仍將持續，許多房貸族即運用這波低利房貸，向銀行週轉資金，再進行其他投資進行套利。永豐銀行表示，目前房貸利率約在2%以上3%以下，這個水準只比定存利率略高，因此，只要投資報酬率大於這個數字，就能達到利用房貸投資理財的效益。
舉例來說，一棟千萬元的房子，如果自備款500萬元，向銀行貸款500萬元，一般情況下，在未來的數年中，必須努力償還貸款的500萬元本金及利息。但如果將貸款額度拉高至800萬元，等於可運用資金有300萬元，用來做其他投資，如果能維持報酬率6%至8%，估計年獲利就有18至24萬元，等於把800萬元頭一年的利息賺回來了。
時時留心利率變動
但永豐銀行指出，房貸族向銀行辦理增貸，提高手上可動用資金做投資，必須注意，借出來的資金，每天都會產生利息支出成本，因此，這樣子的財務槓桿操作，一定要時時留心利率變動，以避免利率走高，讓自己的投資暴露於高風險之中。
理財型房貸 動用才計息
其實，時下許多銀行理財型房貸，就是提供這種的財務操作，但理財型房貸利率通常還是稍高於一般房貸。因此，銀行理專建議，屬於天天進場殺進殺出的積極型投資人，較適合運用一般房貸，成本較低；屬於波段操作的保守型投資人，可善用理財型房貸「動用才計息」的特性，減輕利息支出。
借錢套利 避開利率偏高期
記者梁世煌／專題報導透過房貸投資理財套利，理財專家提醒投資人，這個方法絕對不適合在利率偏高時操作，否則，投資報酬一定會遭到利率走升侵蝕，到時就完全失去理財的意義了。
遠東銀行經理吳誠齊表示，用房貸來進行投資理財，說穿了仍是借錢套利的行為，利率處於不斷浮動狀態，決定用房貸資金投資，一定要對投資標的報酬率研究清楚，也就是要確認未來的資金流入一定要穩定。
永豐銀行指出，運用房貸資金來投資理財看似划算，但例如過去房貸利率動輒7%、8%時，借房貸投資的風險就實在太高了，畢竟利率走高之際，投資報酬率要打敗房貸利率，並不容易。
這就要問，現階段低利狀況還會持續多久？吳誠齊認為，以明年台灣即將進行總統大選，加上市場資金充斥來看，雖然美國聯準會才剛公佈升息，且央行近期也有小幅升息動作，但未來一、兩年內，台灣大幅升息的機會應該還是不高。因此，要透過房貸來進行理財，最好將獲利實現的時間點設在兩年之內比較妥當。
吳誠齊提醒，投資還必須考量交易手續費（基金約0.75%）的成本，以目前房貸利率約2.5%左右來看，再加計其他收費項目，成本費率估計約3.5%左右。因此，用房貸資金投資的報酬率，至少要在5.5%以上才划算。
投資標的方面，國人對外幣（尤其是美元）定存興趣不低，但以美元定存目前利率約5%至5.25%，看似不低，但若扣除利息所得稅後，投資報酬率其實相當有限。
因此，基於匯率風險較高，不如選擇債券基金比較穩當，免於大起大落，也較易掌握該類基金的配息狀況，應是對抗通膨效益相當不錯的工具，也是較有風險控管概念的投資標的。
另外，定期定額基金也是不錯的選擇，房貸資金理財的槓桿操作，不建議以此單筆投資基金，以每月扣一、兩萬元方式投資，較能有效規避風險，報酬率也有機會遠高於房貸利率水準。
信用紀錄 影響貸款成數
為什麼銀行拒絕我的房貸申請？如何才能向銀行貸到最多金額？理財專家表示，銀行在審核房貸案時，除了抵押品的價值外，最重要的還是要看申請人過去的信用紀錄；長期與銀行保持密切往來，培養銀行的信任，申請房貸時不僅提高貸案過關的機率，甚至還可能促使銀行提高貸款成數。
永豐銀行表示，銀行對於放款審查一向都很謹慎，對於信用紀錄不良的人，貸款過關機率都不高，尤其是揹負卡債的人，「連貸都別想貸得到」。
銀行主管指出，一般銀行在審核房貸案時，大多會根據房子的屋齡，區位、貸款人的年齡、收入及其他信用紀錄予以查核。如果貸款人年齡太高，銀行放行機會就低，例如他曾碰過一名50歲申請人，要求辦理長達30年的房貸，「30年後，他就已經高齡80，風險太高」。因此，若是貸款期過長，申貸人年齡過高，銀行業者也大多敬謝不敏。
如何與銀行打交道才是上上之策？該銀行主管表示，平常就要與銀行維持密切的往來，包括基金買賣、股票投資等都可，銀行可透過這些資金的進出，了解你個人的財力狀況以及信用紀錄，只要能維持良好的信用紀錄，要貸到不錯的成數應該不是難事。
其次，儘量向銀行列舉個人的全部所得來源，所得來源越多，銀行就越能相信有還款能力，自然有利於貸款案的過關。
最後，貸款案若有擔保品，加上貸款人名列台灣500大企業員工，銀行將會認可你的還款能力，貸款案也就水到渠成。（記者梁世煌）
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