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〈財經週報-綜合話題〉預告登記 避免房產被賣掉


2019-09-16 05:30

借名登記注意要點

記者張文川/專題報導

房地產借名登記糾紛頻傳,要將價值動輒數百萬至數千萬的房地產,登記在別人名下,若非絕對信任的人選,難免膽顫心驚。借名人該如何保障自己的權益?永然法律事務所所長、律師李永然建議,借名人應慎選「出名人」,並簽立書面合約,自身妥善保管權狀、保留稅費單據,並至地政事務所辦理「預告登記」,以免遭瞞天過海。

李永然指出,借名人應慎選出名人。要避免出名人因個人債務,而遭執行查封拍賣,也要避免出名人事後食言而肥,不履行返還義務,以致還須透過訴訟程序才能把房產要回來;李永然並建議,在雙方訂約時,若發生糾紛時,同意以「一裁終局」的仲裁方式解決,省卻到法院曠日廢時訴訟的麻煩。

其次,李永然指出,發生糾紛時,最重要的是舉證責任,借名人應自行妥善保管房產的所有權狀、借名合約、房租租約、水電費繳納單據、房屋稅、地價稅單,以做為將來證明是借名登記的有力證據。

自行保管權狀 保留稅費單據

第三,借名登記應簽訂書面合約。親友間的借名登記,多見只有口頭約定,缺乏契約證據,這在實務上相當危險。建議雙方簽署書面合約,內容應將明確指定借名登記的不動產標的,包括土地、房屋、停車位都應標明,並明定借名期間,「出名人未經借名人同意,不得擅自處分、設定」。

合約之中也應寫明,「出名人對外發生債務時,應自行理清」,以避免借名的不動產因債務而遭查封法拍執行;而若有這種情況,出名人應立即通知借名人,並且返還不動產,這是要賦予出名人告知的義務,不能因為是被動遭查封就不聞不問;合約中也應訂立違反義務、或不履行時的違約金規定,做為日後求償的依據。

李永然說,更重要也最容易被忽略的是第4項重點,就是至地政機關辦理「預告登記」,限定日後房產要辦過戶時,須取得「預告登記人」的同意書才能變更登記,這層保護機制可以有效卡住出名人,不能僅憑謊報權狀就輕易辦理過戶。

永然地政士李廷鈞補充,借名登記常用於房地投資,不可能每一戶都登記在自己名下。以致於要借名,但又怕人頭私自辦理過戶、侵害產權,因此就有必要預告登記於共同投資人名下,將來要賣要經過所有人的同意;年長者若擔心將來頭腦可能失智、不清楚而被騙,也可預先辦理預告登記在自己的繼承人名下,將來要變更登記時,就要取得清醒的後輩同意。

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