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〈財經週報-綜合話題〉借名買房 被偷賣恐追不回


2019-09-16 05:30

借名登記運用相當普遍,但卻因只是口頭約定,而迭傳糾紛。(資料照)

記者張文川/專題報導

在台灣的不動產管理上,「借名登記」的運用相當廣泛,舉凡規避房地持有資格的法律限制,例如原住民保留地、國宅、軍眷宅,或為了規避稅捐(例如地價稅累進稅率);也有人為了躲債或基於親情情誼、隱匿財產避稅、合資投資等等,可謂相當普遍。但卻常因只是口頭約定,而迭傳糾紛。

借名登記是一種信託關係,委託他人處理事務。很多父母為了節稅,將房地產登記在年幼子女名下,但並沒有要送給子女之意,只不過是借名登記在兒女名下。結果多年後,親子關係交惡,父母要將房產討回來,子女則認為是雙親的贈與,導致親子對簿公堂,爭論到底是借名還是贈與。

夫妻間也可能發生借名糾紛,結婚時將新房登記在配偶名下,之後感情不睦甚至鬧離婚,也會發生借名訟端;又如,數名朋友為了投資而合資買房地,也常借名登記於一人名下;還有很多是要規避法令上的登記人身分限制,例如國民住宅、軍眷宅,或是公司法人依法不能購買農地,依目前實務現況,也會借名登記在自然人名下。

受委託借出名字當人頭的「出名人」,當被終止委託關係時卻不返還,反而未經借名人的同意,就把房產偷偷賣掉、處分掉,司法實務上構成刑事背信罪;出名人私自謊報遺失土地權狀,申請補發,取得新權狀後再買賣、過戶,明知權狀沒有遺失,仍謊報遺失,構成使公務員登載不實罪。

慎選出名人 房產可能被偷賣

也有些出名人會惡意製造假債權,讓串通好的假債權人來進行查封拍賣,把出名人的房產吞掉,即屬惡意第三者。因此,慎選出名人,隨時注意出名人的經濟、品行與交友狀況,就顯得格外重要。

房產被出名人私自賣掉,借名人可以向買到房子的第三人討回房產嗎?依據最高法院106年民事庭決議認定,出名人的處分具有效力,借名人無權要求第三人將房產移轉回自己名下;至於出名人違反借名人的意思擅自處分房產,造成借名人的損失,則屬借名、出名者雙方的刑事、民事權利糾葛,由兩造自行解決,與善意買家無關。

房產被法拍 借名人無法追回

另一情況是,出名人有負債,債權人出面查封他名下的房產來拍賣,借名人就算提出第三人異議之訴,也無法排除執行拍賣。因為民法759條之1規定,不動產權利經登記者,推定登記權利人適法有此權利,意即推定由登記人擁有權利。所以常發生借名人雖握有權狀,卻無法排除第三人的執行,讓借名人欲哭無淚,這也引發很多訴訟紛爭,須格外注意。

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