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〈財經週報-商圈何去何從〉缺新潮消費空間 東區需新商設帶動


2019-09-02 05:30

東區房租開始鬆動,吸引連鎖服飾品牌MOMA等零售品牌回流。(資料照)

記者徐義平/專題報導

近年東區店面空置率上升,甚至掀起一波特賣會短租、夾娃娃機進駐的奇特現象,引來部分房產業者大喊「東區已死」。不過,學者與業者認為,東區不會亡,只是在租金與業種調整而已。近期日本連鎖雜貨鋪「激安的殿堂.唐吉軻德」來台插旗的首間旗艦店,就曾考慮設在東區。

學者指出,台北東區過去吸引不少店家競租而使租金攀升,最後變成只有強勢品牌付得起高租金而進駐,排擠在地特色小店生存空間,也降低商品多樣性,走向高租金、高空置率的現況。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,東區的高租金、不如預期的購物人潮與營業額,是迫使品牌出走的原因;隨著信義商圈的壯大,品牌評估在東區設街邊店或信義區百貨設櫃時,多會選擇百貨設櫃,也推升百貨設櫃的成本。經歷這2、3年的修正,東區房東開價開始鬆動,與前波高點相比,租金修正幅度上看3成,因此開始吸引零售品牌回流,包括連鎖服飾品牌「MOMA」、韓國彩妝品牌「ETUDE House」等,將空置率拉回至10%以下。

政治大學企管系特聘教授別蓮蒂指出,東區現在面臨問題就是夾在西區、信義計畫區之間,消費與人潮被兩端吸走,加上未來可與信義計畫區串連的大巨蛋商圈完工遙遙無期,導致東區被切斷成獨立的商圈;而且,北市都更速度緩慢,受限老舊建物影響,東區商圈無法創造新潮的消費空間,也是商圈逐步沒落的主因。

大巨蛋完工遙遙無期 東區商圈遭切斷

至於如何調整東區商圈體質?台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德指出,要將視野放大整個街廓改造,以空間來說商圈兩端必須要有強而有力的集客大店,吸引人潮往商圈裡頭走,中間則可以放置一些特色小店,讓商圈的經營內容具有多樣性。

不過,東區商圈卡在大巨蛋那一側,目前工程進度不明,因此購物中心何時開幕也不確定,假設有一天能夠順利開幕,該購物中心就等於是該端的大店,形成一端拉力,吸引更多人流往東區移動。

至於日前引發熱議的「空店稅」,游舜德則持保守看法,因為台灣因為都市計畫規劃,導致全台無處不店。若是空店稅一出,會造成沒有投資者要買店面,甚至建商也不願意在規劃店面,只是出現反效果。

空店稅是不合理政策 逛街環境要改善

財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成也認為,不應該用這種懲罰的心態來處理事情,像是這個店面為什麼空著沒有營業,所以要課「空店稅」,其實是不合理的政策。丁致成進一步指出,東區這幾十年來,幾乎沒有新的大型商業設施開幕,顯示商圈缺乏創新因素,必須進一步透過都市更新,再開發出新的大型商業設施才能帶進更多的人潮。

舉例來說,若東區有誠品書店或是知名電影院存在,在旁邊開一家小店,就可以靠著大店帶入人潮而存活。不過,東區商圈除範圍擴展有限外,停車位不足以及道路設施高高低低,加上各類車輛匯流,甚至可能在人行道遇到騎腳踏車、機車的人,導致逛街不時還要注意安全,因此逛街環境的改善也是相當重要的一環。

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