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〈財經週報-商圈何去何從〉打造商圈獨特性 街邊店拚重返榮耀


2019-09-02 05:30

都市計畫、網購發展打趴街邊店商圈。圖為永康商圈。(資料照)

記者徐義平/專題報導

全球店面商圈陷入衰退已是現在進行式。以台灣為例,東區、士林夜市等過去人來人往的商圈,近幾年不僅空置率提升,假日逛街人潮也不復過往。學者分析,除了電商打破地域、經營時間限制外,還面臨一站式購物中心的分食;因此,若想讓街邊店重返榮耀,除打造商圈獨特性外,就是要創造民眾非得出門的理由。

都市計畫、網購 影響商圈生態

政大商學院信義不動產研發中心日前舉辦相關論壇,台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德指出,台灣街邊店商圈的主要問題來自於都市計畫,因為使用分區為住宅區的土地,通常1樓允許做店面,也造成無處不商店的情形。沿街店面不斷蔓延擴大,空間彼此競爭消長更趨激烈,加上近年重劃區、區段徵收大街廓完整開發,有利於大型零售購物中心發展,給予商圈更大的競爭壓力,甚至迅速主導商圈生態,使得街邊店面臨蕭條的窘境。

他分析,網購分散逛街人潮,不論花費時間與流動人數均明顯縮減,全球都面臨沿街店面空置率上升的難題;因此,商圈能否繁榮,在於是否能提供多樣性商品、創造購物氣氛,進而吸引人潮。以歐洲為例,多數街邊店都具獨一無二的特色,因為那是上一輩傳承下來的店面,多數商品是手作,無法大量生產,只有到這裡才買得到。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,隨著消費習慣改變,過去品牌將街邊店家數視為營業額成長關鍵策略已不適用,目前街邊店多以拓展品牌概念為主,單一品牌需要店面數量減少,直接衝擊零售商圈需求,也造成空店面招租期拉長、租金上不去情況。

政治大學企管系特聘教授別蓮蒂指出,台灣商圈的沒落,不僅只發生在東區,除了電商的影響外,都市商圈也會隨著都市發展而轉變;以台北市為例,早期以西區為主,之後從艋舺、延平北路、中山北路,轉移至東區忠孝東路、信義計畫區等,未來則會更會往東移,朝向南港等地區。

至於如何讓實體店維持人氣?游舜德建議,實體商店不論是否在街邊,都應朝特色化經營,提升情感面內涵,並善用網路行銷,發揮長尾效應,延伸滲透商圈空間;另一方面需要與大型零售購物中心區隔經營,相輔相成,接力吸納其他外溢人潮帶來的觀光與休閒收益商機,以重振商圈。

不過,商圈多樣性越高,容易因競租而使租金攀升,到頭來變成只有強勢品牌付得起高租金,排擠其他在地特色小店生存空間,也漸次降低多樣性,走向高租金、高空置率,就像是台北東區的現況。

參考日本經驗 成立自治組織

別蓮蒂則認為,如何將人潮吸引到商圈才是關鍵,因此五感體驗非常重要,那就是實體店面真正的價值,製造民眾出門的理由,走進商圈、甚至在網路打卡宣傳;舉例來說,每當耶誕節前夕,信義商圈就會布置漂亮的節慶裝飾,吸引民眾前往,進一步達到消費的目的。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出,相較日本商店街,台灣的街邊店缺乏自治組織。日本1962年由政府設「商店街振興組合法」負責管理與補助,讓商店街可以成立法人,門檻為30家商店以上,而且會員一半以上必須是直接經營店面者。

該組織主要功能,包括集體雇員、共同行銷,甚至集資買土地、規劃商場以及公共設施等,也具有管理店面營業狀況的功用,透過該組織去了解為何店面營運績效,甚至申請政府補助、改建或是擴展商店街的規模。

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