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都市計畫、網購發展打趴街邊店商圈。圖為永康商圈。（資料照）
記者徐義平／專題報導
全球店面商圈陷入衰退已是現在進行式。以台灣為例，東區、士林夜市等過去人來人往的商圈，近幾年不僅空置率提升，假日逛街人潮也不復過往。學者分析，除了電商打破地域、經營時間限制外，還面臨一站式購物中心的分食；因此，若想讓街邊店重返榮耀，除打造商圈獨特性外，就是要創造民眾非得出門的理由。
都市計畫、網購 影響商圈生態
政大商學院信義不動產研發中心日前舉辦相關論壇，台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德指出，台灣街邊店商圈的主要問題來自於都市計畫，因為使用分區為住宅區的土地，通常1樓允許做店面，也造成無處不商店的情形。沿街店面不斷蔓延擴大，空間彼此競爭消長更趨激烈，加上近年重劃區、區段徵收大街廓完整開發，有利於大型零售購物中心發展，給予商圈更大的競爭壓力，甚至迅速主導商圈生態，使得街邊店面臨蕭條的窘境。
他分析，網購分散逛街人潮，不論花費時間與流動人數均明顯縮減，全球都面臨沿街店面空置率上升的難題；因此，商圈能否繁榮，在於是否能提供多樣性商品、創造購物氣氛，進而吸引人潮。以歐洲為例，多數街邊店都具獨一無二的特色，因為那是上一輩傳承下來的店面，多數商品是手作，無法大量生產，只有到這裡才買得到。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，隨著消費習慣改變，過去品牌將街邊店家數視為營業額成長關鍵策略已不適用，目前街邊店多以拓展品牌概念為主，單一品牌需要店面數量減少，直接衝擊零售商圈需求，也造成空店面招租期拉長、租金上不去情況。
政治大學企管系特聘教授別蓮蒂指出，台灣商圈的沒落，不僅只發生在東區，除了電商的影響外，都市商圈也會隨著都市發展而轉變；以台北市為例，早期以西區為主，之後從艋舺、延平北路、中山北路，轉移至東區忠孝東路、信義計畫區等，未來則會更會往東移，朝向南港等地區。
至於如何讓實體店維持人氣？游舜德建議，實體商店不論是否在街邊，都應朝特色化經營，提升情感面內涵，並善用網路行銷，發揮長尾效應，延伸滲透商圈空間；另一方面需要與大型零售購物中心區隔經營，相輔相成，接力吸納其他外溢人潮帶來的觀光與休閒收益商機，以重振商圈。
不過，商圈多樣性越高，容易因競租而使租金攀升，到頭來變成只有強勢品牌付得起高租金，排擠其他在地特色小店生存空間，也漸次降低多樣性，走向高租金、高空置率，就像是台北東區的現況。
參考日本經驗 成立自治組織
別蓮蒂則認為，如何將人潮吸引到商圈才是關鍵，因此五感體驗非常重要，那就是實體店面真正的價值，製造民眾出門的理由，走進商圈、甚至在網路打卡宣傳；舉例來說，每當耶誕節前夕，信義商圈就會布置漂亮的節慶裝飾，吸引民眾前往，進一步達到消費的目的。
都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出，相較日本商店街，台灣的街邊店缺乏自治組織。日本1962年由政府設「商店街振興組合法」負責管理與補助，讓商店街可以成立法人，門檻為30家商店以上，而且會員一半以上必須是直接經營店面者。
該組織主要功能，包括集體雇員、共同行銷，甚至集資買土地、規劃商場以及公共設施等，也具有管理店面營業狀況的功用，透過該組織去了解為何店面營運績效，甚至申請政府補助、改建或是擴展商店街的規模。
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