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合建分售以建物與土地交換 卻用買賣登錄實價
〔記者徐義平／台北報導〕實價網變殺價網？根據實價網最新揭露資訊，台北市內湖區今年中揭露一筆每坪僅十九．五萬元新屋實價紀錄，卻未標註特殊交易，讓房產業界一度心驚，連北市新案價格都崩跌？但經多方查證，該案為合建案，地主與建商透過合建分售方式，將土地與建物「交換」卻選擇買賣才能實價登錄，目的應是為了避稅。
地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥指出，該案說穿了就是合建分售，也就是只有建物與土地「交換」的事實，卻用「買賣」方式登錄實價；推測業者應該想透過實價方式出現一筆貼近「成本」的紀錄，但未標註是「特殊交易」案件，實在是有些不妥。
未標註「特殊交易」案件 不妥
他分析，過往的合建案經常操作壓低建物造價成本，拉高土地取得價格模式，主因是土地不用繳十七％的營業稅，建物則要課徵；未來售屋時，就算採取房地合一價格，因已透過上次交易操作，將房地比變相從三比七的比例改為二比八，讓建物占比偏低，自然要課的稅就減少。
但再仔細看該案的建築完成時間為今年一月，推測可能去年便趕著申請建照，希望趕在今年一月一日房地合一稅制上路前取得使用執照，才能有效避稅；怎料無法在去年年底取得，避稅手法已大打折扣。
德霖技術學院不動產經營系副教授林旺根認為，壓低建物造價、拉高土地取得價格的情況在房產市場很常見，甚至再加上一些人事開銷或銷貨成本，還可以申報虧損，但因這種操作模式可能損及購屋民眾權益，因購屋民眾未來若要買賣，若國稅局認定房地比不符合比例，反而會再設定另一個房地比，到時候購屋者可能要繳更多稅。
他說，上述課稅模式是房地合一稅制未上路前的操作手法，今年起房地合一稅上路，這類型避稅操作模式已經被堵住了。
林旺根進一步分析，現行實價登錄還是存有相當多的漏洞，不但成為業者避稅的佐證資訊，甚至有些實價資訊還把裝潢價格灌入，建議相關部門應多加防範。
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