晴時多雲

供需失衡擴大 房市短期恐難回春

2016/09/10 06:00

房市供需失衡正持續擴大,短期內回春恐無望。(資料照,記者謝武雄攝)

記者徐義平/專題報導

房市景氣混沌不明,知名投資客「劉媽媽」家族出脫金店面賺飽閃人,但有霖園集團「三太子」稱號的蔡鎮宇卻選在此時將信義區黃金地開工蓋豪宅,到底房市未來走向如何?從最新的「買賣移轉棟數」創低、「建照核發宅數」腰斬、「開工宅數」續跌,而「使用執照核發宅數」卻創高來看,有房產業者憂心,在這四項數字出現背離下,房市供需失衡正持續擴大,短期內回春恐無望。

使照創8年新高

桃園獨占2成5

根據內政部最新統計,今年前七月住宅類使用執照核發宅數達五.一四萬宅,是近八年來同期新高,也是金融海嘯後的最大量。其中,光是桃園市就有超過一.二萬宅釋出,占全國比例約二成五,甚至是台北市的三.七倍之多。但業者解釋,桃園市使照核發宅數中,有四千餘宅是A7合宜住宅交屋所造成,數字有些「虛胖」。

房產業者分析,代表「供給」的使用執照核發宅數創高,但代表「需求」的買賣移轉棟數卻是創低。今年前七月全國買賣移轉棟數僅十三.二萬餘棟,相較近五年的最高點,也就是二○一三年同期的二十一萬餘棟,衰退幅度近四成。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨分析,以近幾年推案量體來看,不少區域將陸續出現龐大賣壓;信義房屋專案經理曾敬德也說,代表房市買氣的買賣移轉棟數及代表供給的使照核發宅數兩數字出現相左走勢,在供需失衡拉大下,房價還有下降空間。

「麵粉比麵包貴」

建商暫緩推新案

另觀察建照核發與開工宅數,也是同步自二○一四年達到高點後,連續兩年走跌。今年前七月開工宅數僅四萬戶出頭,較去年同期衰退幅度超過一成五;前七月建照核發宅數約四.五萬宅,也是較去年同期的五.五萬宅大幅衰退。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,這兩項指標同步衰退的主因有三點,第一是容獎上限搶照潮已過,建照量不易再攀新高;第二是房市景氣衰退,不少建商減少新推案,轉以消化餘屋為主;第三是房價跌幅高於地價,出現麵粉比麵包貴的畸形現象。他解釋,雖然建案房價從二○一四年第四季起反轉下跌,至今房價修正近一成,但主要都會區土地價格卻沒明顯跌價,當「麵粉比麵包貴」,若土地取得時間晚,現在推案肯定不划算,與其虧本、倒不如不蓋房,才造成建照量明顯走低。

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