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東京都23區新建房屋已連續3年均價在1億日圓之上。（擷取自社群平台）
東京都23區房價年漲幅20%
〔財經頻道／綜合報導〕日本房市失落30年後，自2013年左右開始反轉，如今東京都23區的新建公寓已連續3年平均價格突破1億日圓。專家指出，日圓疲軟與相對低價吸引大量海外投資者搶進，加上高薪人才湧入日本，還有建築與勞動力成本推升價格，推使近年東京成為全球投資者關注的焦點。
數據顯示，2025年上半年東京圈新建住宅供應量為8053套、年減11%。由於供需緊張，加上海外資金也在持續流入，市中心房屋均價持續超過1億日圓，導致日本消費者放棄買房、被迫轉為租房。
日媒指出，東京1都3縣新房的平均價格為8958萬日圓、年漲17%，但僅以東京23區來看，年漲幅達20%、達1.3億日圓。拉動東京23區房價上漲的是都心6區，包括千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷。
據三菱日聯信託銀行在3月調查，千代田區、澀谷區及港區的新建公寓中，有2至4成賣給外國買家，相較於澳洲、加拿大、新加坡等國，日本對外國人持有房地產幾乎沒有限制。
專家指出，東京房價並不是因為「炒作」才暴漲，而是3種結構性力量同時發生，讓房子從原本「穩定資產」變成「高端奢侈品」。但因日本國內平均年薪偏低（經OECD購買力平價調整後，日本34個會員國中僅排第25名、年薪約4萬9446美元），使得東京市中心房價對一般民眾而言，日益沉重。
根據日本國土交通省 2024 年《地價調查》，全國地價上升2.7%，創下自1991泡沫期以來最大增幅，其中東京、大阪、名古屋三大都市圈更上漲4%以上。這波漲勢由商業地與住宅地共同帶動，反映出都市集中帶來的需求擴大。
但更關鍵的是「供給端」。日本大型建商指出，鋼鐵、混凝土等材料因能源價格高漲成本上揚，缺工衝擊讓建築工人成本更為昂貴，使得新建公寓成本全面提高，整體建造成本較往年提高了20-30%，房市自然難以回到過去便宜的時代。
此外，市場供給量也在下降。受到疫情期間建築停工與材料短缺影響，東京新建公寓供應量自2021年後就未恢復，至2023-2024年，東京新建公寓年供給量比10年前低了近30%。
就土地供應上來說，東京都可以開發的土地有限，加上重劃速度慢，使大型建案變得稀缺。簡單來說，就是「需求沒減，供應變少」。分析師指出，現今東京市中心出現一個吊詭現象，東京人口成長趨緩、但房價仍持續上漲，其原因是購屋心態已出現轉變，不再是「買來住」，而是「買來當資產」、「買來出租」或。
當房子從生活必需品變成金融資產，價格反映的就不是薪資，而是資金成本、土地稀缺與建築費用。這種結構性上漲，並不會因為短期的景氣波動而回頭，這使得東京也加入了全球昂貴住宅城市的行列。
在全球資金環境和日圓疲弱的背景下，東京市中心房產已成「收益型金融商品」。（路透）
日圓匯價長期低迷 房子變身成金融商品
東京房價變貴，是供給與成本造成的，但需求端為什麼沒有下降，最重要的一個因素是，東京市中心已經不只是買來住，而是買來當「收益型金融商品」，尤其是在全球資金環境和日圓疲弱的背景下。
分析師表示，首先是匯率。日圓從2022年開始長期維持低水位，2024年兌美元還曾經一度跌破160，近年兌台幣也大多在0.21-0.23間徘徊。對海外投資者而言，東京房產就像「打7折」的資產，吸引台灣、香港、新加坡的投資人大量進場。
據了解，東京作為全球最大都市經濟圈，每年吸納大量白領、本地人口移入與外籍專業人才，使得租賃需求非常穩，房子空置率長期在低點，「買來出租」已成為穩定且能預期的收入來源。
根據日本大型租賃平台數據顯示，近兩年間東京23區租金平均年增4-8%，尤其在千代田、港區、新宿等地最為明顯。
此外，東京住宅市場具「高流動性」，不論景氣好壞，這裡的住宅幾乎沒有賣不出去的情況，只要價格合理，多半幾週內即可成交。這讓房屋變成一種相對安全的資產配置工具，不像香港、新加坡得承受政策干預與高額稅負。
東京23區新建房中，有3至4成賣給外國買家。（法新社）
誰在推高東京房價？2類買家撐起一片天
日前，東京23區最新「高級住宅地」排行揭曉，「港區麻布永阪町」 以平均房價超過了東京23區的整體平均的4倍，勇奪豪宅地段第一名。據了解，東京市中心新建案售價持續上升的行政區，主要集中在港區、千代田區和澀谷區三區，這是日本首屈一指的高級住宅區，地段光環價值不墜。
房產業內指出，港區低層的高級住宅、各國大使館以及綠地林立，成為這區的標誌。千代田區「番町」表現也不俗，一番町至六番町皆是千代區代表的高級住宅地段，全部地段皆上榜，價格指數為平均價格的3倍。這裡在江戶時代，當地是武士大河劇的地盤，故得此名。
以排名前50名中，港區佔最多、有16個地段上榜，千代田區有14個地段上榜，澀谷則有13個地段進榜。這三個行政區就佔了整體的86%，以價格指數觀察，這三個行政區明顯佔上風。
分析師指出，近年外界常以「外國人買爆東京」作為解釋，但實際的市場結構複雜得多。一般日本年輕家庭已難負擔東京都心的新建公寓，但買不起核心區並不等於「日本人不買房」。事實上，日本大量本地買盤仍活躍於郊區、中古市場與價格相對可負擔的蛋白區，這些交易量遠遠大於媒體最愛報導的豪宅市場。
真正推高平均價格的是兩類買家，一是日本國內的富裕階層與投資客，他們集中購買港區、千代田等高價地段，動輒一口氣買下一整層豪宅，另一是外國買家，儘管佔整體新建市場僅3%-4%，但出價強、選擇集中，導致「視覺效果」極強，讓市場誤以為外國人是推升房價的主因。
日本國土交通省在2025年首次公布「海外居住者購買東京新建公寓」調查。今年上半年東京23區新建公寓海外買家佔比僅3-4%。換句話說，約96%的買家都是日本本地人。
日本官方與業界一致認為，外國買家不是主要推升力，但卻有「局部效應」存在。真正影響東京房價的，是本地購買力、低利率、供給不足與建築成本上升等長期因素，外國人是「最後一筆把價格推上去的人」。簡單來說，這群人不是主力，但可能是你最容易看到的那群。
今年上半年，台灣人狂掃東京23區房屋，「成交量領先中國人」。（美聯）
台灣買公寓、中國掃整棟 日本房市兩種劇本
這波東京海外買家會受到市場關注，主要是結構與過去不同。根據官方統計，今年上半年東京23區新建公寓中，海外買家以台灣人最多，中國買家反而排在後面。這與日本人長期以來認為，「中國人買爆日本」的印象完全不同。
專家指出，台灣人和中國人到日本買房子，但下手的區域與標的完全不同。以台灣買家來說，多半為中產到高資產家庭，以生活機能和資產保值為核心動機，偏好東京23區的1LDK、2LDK（一室一廳、兩室一廳）的新建公寓。
日圓大幅貶值，售價7000萬-1億元日圓的東京23區公寓，就成為台灣中產、高資產家庭買家「可預期、可出租、流動性高」的購買標的，其行為更像「資產配置」、而非投機。
相較之下，中國買家真正買爆的區域並不是東京住宅，而是北海道二世谷、大阪心齋橋的飯店與商用不動產、或福岡的整層公寓，整體偏向典型「企業型投資」。
根據 Savills與JLL市場研究報告，二世谷過去十年外資佔比高達70-80%；其中，中國與香港買家佔比極高，大阪的飯店交易中也常見中國企業一次買下整棟。
分析師指出，中國嚴格的個人外匯限制，使個人買家難以買一般住宅，但企業與大型資金仍能購入整批物件，因此集中於大型、收益型資產，而非東京的新建公寓。
在台灣人與中國人的財務邏輯不同下，買的東西自然也不同。這意味著：台灣買家是東京住宅市場的邊際推手，但中國買家並不是這輪東京漲價的主角。
東京房價上漲最直接的受害者，是本地日本年輕家庭。（歐新社）
核心區買不起、蛋白區快追不上 東京年輕家庭的集體困境
東京房價上漲最直接的受害者，是本地年輕家庭。在東京圈，新建公寓平均價格突破8000萬日圓，而東京都心甚至動輒1億以上。以日本厚生勞動省統計的平均年收入約470-500萬日圓計算，東京首都圈新建公寓相當於年收入的15-17倍。若換算東京都負擔更高達20-30倍，對一般日本年輕家庭而言，幾乎難以負擔。
數據顯示，除了新房不可攀，二手房價也不惶多讓，加速漲價效應下，9月平均期望出售價格月漲2.9%，達到每70平方米1億1034萬日圓，首次突破1億1000萬日圓大關，1年則漲了37%。
有業者指出，日本部分高收入者與外國人會買東京23區蛋黃區，包括港區、千代田區、中央區、新宿區和澀谷區。一般日本家庭則買「蛋白區」，包括世田谷、杉並、練馬、板橋、江東、大田等區域，又或者購買神奈川、埼玉、千葉等通勤圈。
如今的情況對多數日本年輕家庭來說，並非生活方式選擇，而是現實壓力。日本住宅政策研究機構指出，房屋頭期款、長期房貸、育兒費用、教育成本等，使得越來越多日本20-40歲族群放棄購屋，轉向租屋生活，其中30歲以下家庭的自宅擁有率不升反降，反觀東京的租屋需求在 2024–2025 年間加速上升，尤其是在交通便利、工作密集的區域。
據了解，東京的租屋市場相當成熟，除了供給量大，價格也很透明，競爭也相當激烈，在預算受限的情況下，租屋反而成為更靈活務實的選擇。
日媒指出，這種擠壓效應讓東京形成「雙層市場」，有資產的本地富裕階層或海外買家越買越多，沒資產的年輕族群則被迫持續租屋，永遠追不上上漲的價格。這樣局面也影響人口結構，使得日本年輕家庭難以在市中心定居，對生育率與城市多樣性構成長期挑戰。
分析師指出，某種程度上，東京正走向紐約、倫敦、香港等全球化城市的軌跡，核心區愈來愈像資產市場，而非居住市場。東京年輕家庭被擠出市場，買得起的人越來越少，租屋變成唯一選項，這也逐漸成為整個世代的共同現實。
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