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避免子女繼承糾紛和巨額稅單！專家親授父母贈予房地產5個秘訣。（彭博資料照）
高佳菁／核稿編輯
〔財經頻道／綜合報導〕聯準會數據顯示，沉默世代和嬰兒潮世代合計擁有近25兆美元（約新台幣762.5兆）的房地產，然而房產轉讓給家庭帶來的財務和情感風險日益增加，為了有效將房地產贈予子女，專家建議可透過立遺囑或信託轉移房地產等5個秘訣，從而最大限度地減少稅收、成本和家庭糾紛。
CNBC報導，財富顧問表示，房產轉讓給家庭帶來的財務和情感風險日益增加，從稅收、維護成本到所有權和使用權的糾紛，不一而足。最直接的解決方法就是出售房產，然後分割收益。
紐約財富銀行高級遺產規劃策略師道爾說，「有些人想保住房子，有些孩子卻不想，」肯定會有分歧，你不會有完美的結局。
為此，律師和財富規劃師建議，父母若要有效地贈予房地產，從而最大限度地減少稅收、成本和家庭糾紛，建議可透過以下5個秘訣。
1.透過遺囑或信託轉移房地產 避免巨額稅單
摩根大通家族辦公室諮詢主管多伊爾建議，不要在過世前贈予長期持有的房產。如果您的繼承人選擇出售該房產，他們必須就其父母最初購買該房產所產生的增值部分繳納資本利得稅。
有一些方法可以最大限度地減輕稅負，例如使用合格的個人住宅信託。然而，道爾表示，最好在去世時透過遺囑或信託將房產留給您的繼承人。如果繼承人日後出售房產，他們只需就房屋自繼承以來的升值部分繳納資本利得稅。
2.使用有限責任公司和信託來保護房屋免受訴訟
律師建議不要讓繼承人直接擁有房產，而是將房屋交給有限責任公司管理，並為孩子們設立信託，持有有限責任公司的權益。
這些法律手段可以透過多種方式保護資產。例如，如果度假屋出租後，租客滑倒摔傷，繼承人無需承擔任何個人損害賠償責任。
「你的其他資產、股票、債券不受任何債權人的索賠，」道爾說。
亨廷頓私人銀行財富策略總監格里菲斯表示，這種結構還能保護繼承人免受其兄弟姐妹債務的困擾。例如，如果1位繼承人聲請破產，有限責任公司的結構可以防止債權人對共同房產設定留置權。
格里菲斯說，你也可以透過贈與擁有房產的有限責任公司的權益來節省轉讓稅，而不是在房產證上寫上繼承人的名字。由於這些部分權益流動性較差，父母可以申請應稅價值的折扣。
3.概述誰可以使用房屋以及如何使用 確保不會落入子女配偶手中
父母可以透過有限責任公司的營運協議制定規則。北方信託公司的曼德爾表示，客戶可以使用這份文件來確保房產不會落入子女配偶的手中。
父母還可以使用該文件來指導如何使用房產，例如規定每個孩子可以享受多少個週末假期、誰有權重新裝修房屋，或者是否可以將房屋出租等。
4.留出流動資產用於房屋的維護和保險
格里菲斯說，金錢是家庭糾紛最常見的導火線。繼承的房子很快就會成為經濟負擔，除非父母也留出一部分錢來支付維護費用。
「最終必然會發生的情況是，1個人付賬，然後巨大的怨恨就會滋生，因為這個人要麼不得不向兄弟姐妹或表兄弟姐妹要錢，而有時這些人根本不付錢，」他說。 「或者他們會說，『嘿，我才是付所有帳單的人。為什麼我不能比其他人更頻繁地使用這個帳戶呢？』」
多伊爾建議父母使用有價證券等流動資產或購買人壽保險來為信託基金注入資金。即使兄弟姊妹無力分擔開支，這筆支出也能讓他們保住房產。
5.為一些繼承人可能想要套現的可能性做好準備
曼德爾表示，父母通常認為子女會想要保留這棟房子。然而，即使繼承人最初同意，他們以後也可能會改變主意。
重要的是要做好規劃，以應對部分或全部繼承人可能想要套現的情況。 多伊爾建議制定買斷條款，允許繼承人即使沒有流動性（例如開立本票）也能購買其兄弟姐妹在LLC 中的權益。信託中的資產也可以用來購買兄弟姊妹在 LLC 中的權益。
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