晴時多雲

LTN經濟通》厄運接連來 舊金山運坎坷

2023/06/28 07:39

舊金山近年面臨商辦空置率飆升,人口外流等問題。(彭博資料照)

推特、Meta大裁員 重創舊金山

〔財經頻道/綜合報導〕經歷過19世紀的掏金熱、千禧年的網路泡沫、全球金融危機,美國舊金山再度面臨新的難題。疫情大流行期間許多企業改為居家辦公,即使目前已重新開放,遠距工作已變成長期的趨勢,掏空了舊金山的市中心、重創當地經濟。金融區充斥著半空的商辦大樓,限制了其他的用途,當地居民外移,遊客也明顯減少。

聚集在矽谷的科技產業,在過去十幾年開始向舊金山轉移,世界上一些最成功的新創公司推特(Twitter)、優步(Uber)、Airbnb都誕生於此,社區聚集了大批年輕的技術人員。

科技熱潮為舊金山帶來了前所未有的財富,但隨著武漢肺炎(新型冠狀病毒病,COVID-19)疫情爆發,灣區面臨大批企業和人才出走。2021年大量資金流出,緊接而來的是2022年利率飆升和股市暴跌,今年推特、Meta等公司大規模裁員,加上銀行業危機可能破壞舊金山的復甦。

舊金山辦公室空置率在今年Q1上升至29.4%。(法新社資料照)

辦公室空置率 今年Q1升至29.4%

商業不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)數據顯示,舊金山辦公室空置率在今年Q1上升至29.4%,主要原因是科技公司因大規模裁員而持續撤離。CBRE科技觀察部門行政總監安河内(Colin Yasukochi)表示,隨著科技產業成為舊金山乃至整個灣區的主導產業,團隊發現當地返回辦公室的比例是全美最低的,加上經濟疲軟,舊金山可能是美國受打擊最嚴重的城市,辦公室空置率不斷上升。

在疫情大流行之前,舊金山全市的辦公室使用率接近100%,這在很大程度上要歸功於持續的科技繁榮,但隨著疫情蔓延,許多公司開始終止租約以節省資金,另一些公司則開始接受居家辦公,拒絕重返辦公室。即使在2021年後,防疫限制放寬,公司持續開放更多遠端的職位,此外,當地犯罪率提升和租約到期也讓愈來愈多的企業選擇不再返回辦公室。

到2022年,另一大因素再次導致空置率迅速飆升,科技產業自去年10月出現大規模裁員,很快的衝擊了對大型和長期租賃的需求。受到經濟不確定性、高通膨、保線成本上漲、更多人居家辦公、人工智慧、自動化、電子商務興起,在2020年、2021年因線上服務激增而出現招聘熱潮的科技業,隨著疫情消退也跟著結束。

許多大公司一夕之間裁掉數千名員工,來自Google、亞馬遜(Amazon)、英特爾(Intel)、雅虎(Yahoo)、Lyft和Salesforce等矽谷老牌企業裁員成千上萬人。

受此影響,舊金山的商辦大樓空置率從2021年的19%,在2022年成長至27%,隨著裁員潮延燒到今年,更多租約沒續簽,Q1空置率升至29.4%,遠遠超過2003年網路泡沫破裂創下的19.1%歷史高點。當地房仲和房東表示,舊金山的空置率成長的比矽谷還快,一大原因是該市大部份需求是由規模相對小的新創所推動,這些公司以更快的速度取消租約。

舊金山是美國生活成本最高的城市之一。(彭博資料照)

生活成本比加州平均高28%

近年來,舊金山已成為美國最難以負擔的城市之一,扣稅後年薪須達8萬4000美元(約新台幣260萬)才能過上舒適的生活。據ZipRecruiter數據,舊金山年薪大多落在7萬6000美元(約新台幣235萬)到11萬2000美元(約新台幣347萬)這一區間,而2021年美國家庭收入中位數約為7萬美元(約新台幣216萬)。

根據美國人口普查數據,2020年至2022年間,舊金山居民減少約7.5%,是全美人口流失最嚴重的城市之一,在舊金山找房的成本也相當驚人,無論是租賃或是買房,花費預計會比全美平均高出207%,而當地套房平均每月租金為3300美元(約新台幣10.2萬)。

房地產網站RentCafe數據顯示,舊金山的生活成本比加州平均高出28%,比全美平均高出79%。造成舊金山昂貴生活方式的一些日常支出,包括水電費比美國其他地區高出32%、食品成本高出31%、交通成本高出38%。

麻省理工學院(MIT)的生活薪資計算機(Living Wage calculator)數據顯示,對於居住在舊金山的單身成年人來說,每年的食品費用約4686美元(約新台幣14.5萬),有一個孩子的話花費為6916美元(約新台幣21.4萬),2名成人加1名兒童的食品費用每年約為1萬702美元(約新台幣33.1萬)。

美國銀行業危機給舊金山已經遭受重創的商業不動產帶來又一次的打擊。(美聯社資料照)

淘金熱是金融重鎮 被稱西部的華爾街

舊金山的優勢在於能夠接觸到人才和產業巨擘,以及全球最著名的風險投資公司,這也是該市長期維持住科技中心地位的原因。舊金山首席經濟學家伊根(Ted Egan)則指出,灣區在過去這些年確實搭上這波熱潮,實現了地區繁榮,但除了科技之外,仍看不到任何東西可以推動成長。2006年,科技業僅佔舊金山民營企業薪資的5%,15年後,這一比例已超過30%。伊根稱,在11年內,工作崗位增加了3分之1,這一數據相當的「瘋狂」。

而事實上,早在科技產業重塑灣區之前,舊金山是銀行業巨頭,被稱為「西部的華爾街」的舊金山在加州掏金熱期間作為金融中心蓬勃發展,在美國成立鑄印局(Bureau of Engraving and Printing)之前,民營銀行接受黃金存款,並發行自己的貨幣,富國銀行(Wells Fargo)和美國銀行(BofA)都發跡於舊金山。

但伊根表示,與舊金山銀行業最繁榮的時期相比,當地金融業已大幅萎縮,截至2019年,金融業約佔舊金山總營收稅的16%左右。

銀行業不確定性增加也給舊金山已經遭受重創的商業不動產帶來又一次的打擊,美國矽谷銀行(Silicon Valley Bank,SVB)在今年3月倒閉,引爆銀行業危機,5月總部位於舊金山的第一共和銀行(First Republic Bank)被監管機構接管,成為美國史上倒閉的第2大銀行。這2銀行控制著灣區市場很大一部份,第一共和在灣區的市佔13%,是當地第3大銀行,44%的存款來自舊金山灣區,矽谷銀行則以3%的市佔排名第7大。

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