晴時多雲

大台北「房市死穴」地上權住宅案重出江湖

2021/09/30 12:05

北市大安區新推地上權住宅案「基泰大安」規劃42戶、每戶13坪。(住展雜誌提供)

〔記者徐義平/台北報導〕在大台北有「房市死穴」稱號的地上權住宅,過去因受限沈重持有稅、貸款利率高、成數低等因素,長達兩年1個新案都沒有,不過、隨著房市復甦,買氣熱絡,今年一口氣冒出3案,締造2013年有統計以來單一年度推案數次高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示,今年地上權建案推案潮重現的主因,1來是房市景氣好,購屋需求強勁,2來是北市房價已回到多年前高點,部份地上權案慘套多年後已經解套,先前高價標得的開發案已有足夠獲利空間,因此轉為積極推案,預期接下來地上權建案數量還會持續增加。

何世昌指出,2013年、2014年是前波房市多頭最高峰,當時國產署趁勢推出許多設定地上權案,引起各路建商瘋狂出高價競標,殊不知景氣很快地反轉下修,建商現標現套。這段期間標脫的地上權案,因房價修正的緣故讓開發利潤縮水,於是多數開發案推案時間便往後延,地上權推案因而進入多年低迷期。

今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案,1個座落中正區,兩個座落大安區,3案總銷僅18億元,量體並不算大,但若以建案數量來看,已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄,僅次於2014年的5個。

地上權以小坪數為主

根據住展雜誌調查,地上權住宅案經過多年市場洗禮之後,產品規劃與銷售訴求都有些改變。第1個轉變是大坪數房型消失了。過去,有些地上權案規劃50坪以上、稍大坪數的換屋房型,甚至是70坪以上的大坪數房型,但事後證明大坪數房型是「毒藥中的毒藥」,中小坪數成為唯一歸宿。

其次,建案銷售策略也產生改變。前一波地上權推案潮多主打「買比租更划算」,但由於地上權建案投資優於自住的關係,業者轉為訴求收益性與功能性;例如比一般住宅擁有更高的出租投報率、低負擔入籍明星學區、或者以千萬元初頭低門檻入住台北市中心。

第3、解決貸款面的缺點。為了避免貸款不易與成數偏低等問題嚇走消費者,今年推出的3宗地上權案,皆提供最高7成銀貸方案,與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。第4、業者汲取先前地上權案消費爭議經驗,部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式來降低未來的訴訟風險。

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