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北市新案平均公設比逾35% 超越民眾能忍受的「魔王關卡」

2020/11/12 10:55

今年雙北市新建案公設比來到1986年、34年來統計新高,台北市更直接突破35%的「魔王關卡」。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕「雨遮不登記、不計價」、房市買氣強勁復甦等兩因素,竟一舉推高雙北市新建案公設比來到1986年、34年來統計新高,台北市更直接突破35%的「魔王關卡」。

根據《住展》雜誌調查,今年截止10月底,台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙雙創下歷史新高。

其中台北市164個新建案中有13個公設比超過40%,佔比將近8%、約7.93%,不過,多數新案公設比主要落在30%至34.99%,計有86個、佔比逾5成、約52.44。

至於,新北市258個新建案中,僅有3個公設比超過40%、佔比僅1.16%,新北市多數新案公設比集中在30%至34.99%,計有215個、佔比逾8成、約83.33%。

《住展》雜誌研發長何世昌表示,雖然近年輿論不斷呼籲房產登記應改為實坪制,但因「雨遮不計坪且不計價」與房市景氣強勁復甦兩大因素影響,導致公設比持續飆高,公設比變化與社會期待走上截然相反的路。

何世昌進一步分析,大台北新建案平均公設比雙雙創下新高,主因除了與「雨遮不計坪且不計價」有關,使計算公設比的分母(主建物+附屬建物)減少外,另一個關鍵因素是今年房地產景氣復甦力道強勁,購屋族對高公設比建案,容忍度提高。直接使建商更大膽的提高公設比的比重。

房地產既定認知公設比35%是購屋族的最大容忍值,公設比超過35%的房子會比較不好賣,所以多數建案會把公設比控制在這個臨界點之下。但是今年台北市新建案平均公設比便一舉突破35%的「魔王關卡」,但建案銷況所受影響並不大,頗令人意外。

北市公設比低於30%新案「瀕臨絕種」

此外,台北市公設比低於30%的新建案「瀕臨絕種」,2019年還有8個建案,今年卻只有2個,占比僅約1.2%。在統計的164個新建案中,公設比最低的是28%,最高的則達到47%。

北市建築基地面積在100坪以下的建案共有21個,而其中最佛心建案公設比為34%,最高的則達到47%。然而,大基地建案公設竟沒比較低,灌起來也毫不客氣;建築基地面積超過800坪的建案有13個,當中公設比最低者也要33.9%,最高者達43.9%。數據顯示,今年北市公設比高低與建築基地大小,兩者之間沒有必然性的關係。

新北市公設比低於30%的新建案相對較多,今年還有14個,占比約5%。雖然新北市低公設建案較多,但往年都會有低於25%以下的超低公設建案,今年則已不復見。在統計的258個建案中,建案公設比最低的是27.7%,最高的則達42%。

何世昌認為,在土地成本居高不下的環境下,業者為獲取足夠的利潤,公設比持續升高是個確立且明顯的趨勢。

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