晴時多雲

《CEO開講》洪村山:貨幣寬鬆資金泛濫 只有房產能保值

2020/08/24 13:57

(洪村山為玖原建設董事長)

建築是一種緣分跟福報,我在建管單位服務30年左右,屆齡才退休。因為建管的業務法令多如牛毛,民眾大多都不曉得,建管的業務與民眾息息相關,發生的糾紛很多。我們在那邊服務的心態,都是為了解民眾的困難、給他們方便,原則上不能違背法令。我在建管單位能順利退休,算是一種福報,因為很多同事都會遇上司法糾紛、吃上官司,我覺得身為公務人員,在公部門的時候,也是要把良心拿出來將心比心。

玖原建設董事長洪村山認為,當前肺炎對經濟的衝擊,在二年後會影響台灣房市。(胡志愷攝)

我退休後在家休息3個多月,就有一位建商,他本身也是銀行董事長,他那時來看我,說有一個案子趕不上時間,那我跟他說,你這個案子有救囉,現在有容積移轉,在捷運旁邊的容積可以多一倍,這位董事長就說我建管業務那麼熟,退休後沒有善加利用太可惜,從那時候開始,我就幫他們公司開發土地、規劃,他台北縣的前幾個案子,都是在我手上幫忙他處理完成的。

我今天能跨入這個行業,當初也沒什麼本錢,就幫忙該公司介紹土地、開發土地,才真正跨入這個行業。

為甚麼我認為建築行業是一種良心?因為每個民眾跟我們買一戶房子,他可能這一生只有買一次,他們大部分都是年輕人買房子、也沒什麼錢,可能要繳20、30年。所以我們建築所使用的材料或規劃,很細小的,像是插座、或冷氣放什麼地方,冰箱沙發擺什麼地方,臥室的衣櫃擺什麼地方會讓他們更方便,每個設計就是當作自己要用的心態。

相對的建築師主要的設計是法令上要能通過就好,我們可是每一個房間的平面規劃,我們一個案子都改了10幾次,光線採光全部都會考慮到,所以我們每個案子都銷售很快。

洪村山董事長認為,建築行業是一種良心工作,要求建造的每棟房子,都能讓客戶感到安心跟舒適。(胡志愷攝)

我們公司案子大都選擇在蛋黃區,考量的是地段跟生活機能。我們所使用的建材都用很好的,水泥都是用正牌台泥或亞泥,雜牌我們都不敢用。混凝土也是用正牌的,一個工地都比其他使用雜牌的貴2000萬到3000萬,雖然工地主任建議我們可以使用比較節省經費的,但是水泥幾十年還是會氧化,我們給人家建造一棟房子,良心上要保固他這一生都不會發生事情,比如說發地震,別人倒、我們應該不會倒、很安全。

目前消費者的需求多是小坪數,在肺炎疫情發生後,房屋的設計也會做特殊考量,比如說香港那邊通風只有幾層樓,通風口就會傳染到第幾層、傳染整個社區。我們現在目前都會考量到,通風每一層都不會連在一起,這個設計就是達到防疫的效果。

目前房市買氣,本來以為想說可能會影響,但目前的銷售沒有受到影響,我們在大台北地區的建案,都有香港人來買、還有台商回流,還有的一個人買3到4戶。雖然疫情,但因為台商回流關係,也影響很多,目前房屋的銷售算不錯。

我們台灣經過這麼多的風暴,SARS、金融風暴還有疫情,因為政府的利息已經降到幾十年來算最低的,並且台商回流,目前銷售還不錯。但在我的看法,2年以後會影響到房子銷售,什麼原因呢?因為2年以後,可能整個全世界的經濟影響很大。台灣房子的銷售可能會滯銷,所以要有危機意識。

金融風暴、SARS、疫情,還有政府好幾次的打房政策、推出豪宅稅、房地合一稅對民眾、建商都很不利的。為甚麼台灣目前的房子還暢銷的很好,因為這2、30年,目前的利率水準相對偏低,每一個國家實施貨幣寬鬆、拚命印鈔票出來,能夠保值的只有黃金跟房地產,大家心理上怕錢貶值。

我相信在這兩年內還不會影響(房市)。但是可能兩年以後,會影響房子的銷售,因為我們台灣是做貿易出口的,大部份賺外匯是透過電子業,然後可能有一些經濟的原因、經濟會衰退,那麼可能兩年後,台灣房子的銷售可能會滯銷。

建商在這近20年,歷經過金融風暴、SARS,經營衡量自己的財力,不要做太大槓桿,這樣資金就比較不會週轉不靈。我的朋友有好幾個,有個股票都上市但倒閉了,還有今年有好幾個認識的,都被銀行查封掉,每個建商要有危機意識,且視自己有多少能力、做多少案子,不要做超過我們的能力,最重要是這樣子。

洪村山董事長稱台灣政府對都更的法令有些「訂太死」,在推展上較難執行。(胡志愷攝)

政府目前推出都更案子還有危老條例,這些都有容積的獎勵。但是政府有一些法令好像訂的太死,並且我們發現釘子戶太多,每一個案子可能要7、8年到1、20年才能完成,請問人生有幾個1、20年?像我有的案子都更10幾年還沒完成,今年也只有完成2件的危老重建,那還是因為我自己已買了3分之1以上的土地,但釘子戶還是很多。但是政府的政策有的剩下1個、2個不同意住戶,他也要等沒有公權力進入,法令應修正成當有90%同意,政府就可依法拆除,但是目前的地方政府都不敢用強制拆除的方法,影響建商的推展都更或危老重建。

我們台灣都更的案子,推展還是很難執行。我前年到新加坡去參觀,30年前我去的新加坡,可能像台灣目前的房子這樣,30年以後,新加坡都市景觀改變很多,回來我們看台北市,好像是鄉下,我到中國可能去了幾十趟,像山西或其他地區,都市景觀都比台灣好,因為他們政府有介入、公權力有強制性,他們要拆這個房子,幾個月就全部拆掉,不像台灣太民主了,結果影響到有一些政策要推動,甚至於政府公共設施要推動也是很難。所以應該一些法令要稍微修改一下,我們台灣將來的都市景觀、推展都更或危樓才會比較快。

並且台灣處於地震帶的地方、很危險,一旦發生有7級地震的話,台北市可能要倒2分之1,很慘。所以政府要有危機意識,但目前法令沒有改,根本推行不動。

(攝影/鮑行健、胡志愷 剪輯/胡志愷 紀錄採訪/記者 謝羽蓁)

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