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〈銀行家觀點〉金研院院長黃崇哲:重審不動產觀念,居住更有尊嚴!


2019-07-10 08:00

台灣金融研訓院院長黃崇哲。(資料照)

為解決都更執行困境,「都市更新條例」修正案已於1月30日經總統公布施行,金融研訓院院長黃崇哲觀察指出,都更改建後利益分派的不確定性,是導致許多都更案紛爭的原因,期盼透過公辦都更策略,讓過程更透明化,使民眾享有更好的居住環境,有品質的好生活。

台灣紛擾許久的都更及危老議題,過去因為政策的不明朗,導致台灣的都市計劃停滯不前,影響甚鉅。我們眼前所見的是――老人住老屋,嚴重的雙老問題,就像一隻巨大的灰犀牛,正衝擊我們本該安全無虞的居住生活。

過去都更條例從1998年公布施行,至今已20餘年,歷經8次修正,期間遇到文林苑事件、709號解釋,從2012至2018年幾乎停擺。全面修正業經2018年12月28日完成立法三讀程序,今年1月30日總統公布施行。我們何其有幸,在都更三法三管齊下,漸漸翻轉台灣城市與經濟的新面貌。

為了凝聚社會共識與價值,降低年輕人「住」的焦慮,維護基本居住權的尊嚴,台灣金融研訓院院長黃崇哲,特別關懷都市再生等相關議題,尤其他觀察台灣都市計劃發展多年,同時也是都市及區域規劃研究所博士,專長就是財政規劃與都市發展,加上過去有地方局處長的資歷,擅長從不一樣的視野來看台灣的房市發展。

50年老屋充斥安全疑慮

黃崇哲分析,台灣的不動產大致分為兩大類,包含商用不動產以及住宅不動產,商用不動產像是辦公大樓、百貨商場以及購物中心等等,住宅不動產也就是社會大眾所熟知的住家用途。至今有很多的公寓、華廈以及大樓,興建時期大多落在台灣早年經濟起飛時期,換算完工交屋期至今,屋齡沒有半百,少說也有個40年起跳。

在當時經濟平均年成長率超過10%的期間,勞力密集出口產業為主要的經濟成長動力,同時也帶來大量的都市化集中現象。只是,受限於當時的建築技術與生活品質要求,這些50歲上下的老舊建物,與當下的台灣社會需求,已經有相當大的差距。因此,不論就居住者或是建物來說,倘若要安全無虞的再住上40至50年,現在的確有改變的必要性。更長遠而言,都市的發展也是長遠永續的事業,唯有建制起老舊建物排舊促新機制,才能讓都市的生活機能符合社會發展需要,都市更新是迫不急待的施政要務。

投資住宅間接帶出邏輯謬誤

至於都市有一定要改建嗎?黃崇哲拋出一個值得思考的問題,「難道老,就一定要拆除、要拋棄嗎?我們看到很多歐洲美麗迷人的城市景觀,不也兼具百年風華的韻味,這些建物有因此面臨被拆遷的命運嗎?答案當然是否定的。」只是,台灣社會過去以來,除了日治時代少數公共建築物有百年大計的興建規劃外,近5、60歲的高齡建物,設計概念的價值多不具備歷史保留意義,簡單的說,就是「老」卻「不美」。在新的建築技術下,重新改建後的都市,才可以永保台灣都市的永續發展動能。

只是,因為台灣在二戰以後,房價的持續上漲,讓「有土斯有財」的傳統東方理財概念,一直可以成為致富最重要的途徑,再加上因為政治民主弱化了政府都更執法的強制力,這些因素致使台灣針對老舊建物的更新推動上舉步維艱。

過去,我們偏重於將住宅商品的購置,是以投資作為主要的目的,但其實這樣的思考卻帶出一些邏輯謬誤,因為購買房產的首要目的,應是為了滿足居住需求,就如同買車是為了行動需求一般,而不應僅僅設定為炒作價格的標的。而且,就算是投資,卻忽略了其中一個相當重要的成本項目,那就是「折舊與更新」。而房價的持續高漲,更讓社會忽略了房產年齡越來越高的老化危機。

對照之下,也是高價的房車購買,就少有人當成投資項目。因為,雖然也有很高級的骨董車可以留下來,但一般房車可能因為配件設計,或是零件耗損,久了要更換新車,才能保障駕駛與用路人的生命安全,這是車輛擁有者的基本知識。所以,轉換到我們對住宅商品的認知,就有重新思考與改變的必要性。黃崇哲認為,「只有當住宅商品變成消費財的一種,社會大眾對住宅商品的態度跟觀念才會有所改變,也才能讓都市更新真正的起步走。」而不是一味的去強調「一坪換一坪」這樣的數量上計算,而忽略了最重要的根本,就是安全生活空間的基本需求。畢竟,買車從新車變成老車的過程中,如果車主出來要求「一台換一台」,那又是多麼荒謬可笑的主張。

老齡加少子驅動購屋新思維

其次,過去傳統的社會有很多觀念,會覺得年輕人在婚前必須先購置不動產,如此婚後生活才美滿,對小倆口及下一代也才有保障。但社會在快速發展之下,現在的情況是,就算結了婚同樣也買不起房子,當期望落差越來越大,這樣的多數心聲竟然發展成為十大民怨之首。如果年輕人用所得在支撐住宅需求,態度跟角色上也迥然不同。

黃崇哲以鄰近國家――日本為案例進一步說明,「日本的經濟泡沫從最高點到目前,除了東京都,甚至是大阪之外,其餘地區的房價與過去最高相比,只有一半不到。」因為白金社會來襲,老齡與少子漸趨嚴重,日本的青壯族群在購置不動產上的思維與選擇,明顯與上一代有很大的區隔。這部份值得台灣執政者思考,同時也給未來中國當作借鏡。

呼應在都更的議題上,過去我們因為站在都市改造的角度,所以政府為了鼓勵都更,只要大面積就給容積獎勵的方案。而危老是針對屋齡半百以上,甚至造成危險,而且沒辦法取得一定面積才給獎勵,進一步避免因為地震造成公共危險,這也有其政策的必要性。

至於這中間有沒有可能出錯,或把社會導向錯誤的方向,黃崇哲一直認為,包含文林苑的都更爭議,會出現獅子大開口的爭端,甚至演變為社會抗議事件,其實很大的癥結,來自於改建後的利益分派在相關權力者之間的不確定性。關於改建後利益分派的不確定性,可以透過公辦都更策略來做更好的確認,或是過程更透明化,配合政府能有清楚的房地產政策。

提供有尊嚴的生存空間,政府責無旁貸

深究原因,皆是為了避免社會上這群年輕人,在工作打拼之餘,還要擔心被房東趕的風險,或是下一代沒有適宜的空間可以長大,這應該是政府責無旁貸,當然也是思考容積獎勵最重要的因素。

黃崇哲向來關心院內員工在居住議題上的需求,就像一位月薪3至4萬左右的同仁,承租西門町1萬元的月租金套房,沒有開窗,更不用說空氣對流,也沒有陽光灑入,黃崇哲說,「嚴格來講,這一點居住品質都沒有。這是居住的尊嚴,不管你是普通的受薪階級,還是目不識丁的市井小民,都應該要被賦予最基本且有尊嚴的居住生活條件。」

最後,黃崇哲建議,在一定所得的比例內,政府應該要有辦法提供一個有尊嚴的生存空間,這是政府責無旁貸的責任與課題,我們也期望民眾能重新審視過去對不動產的既有觀念,並且有共識的將社會推往更有尊嚴、更有品質的居住環境,期待那一哩路就在不遠的前方!

(本文摘自2019年07月份《台灣銀行家》月刊,採訪、撰文:蘇偉華)

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