商用需求點火 地上權案擺脫票房毒藥


2018-11-09 06:00

2014年,富邦人壽以172.88億元取得北市信義計畫區「A25地上權案」,原本預計規劃為商場、旅館與商辦等三種類型為主體的複合式開發案,不過,碰上北市頂級商辦短缺,已全數轉作商辦用題,每坪租金開價4500元。(記者徐義平攝)

記者徐義平/專題報導

今年9月,元大銀砸82億餘元拿下北市仁愛路三段的「空官俱樂部」地上權,每坪地上權標脫單價720萬元,創地上權標脫單價新高,也帶動此波商業地上權的熱度。(記者徐義平攝)

前幾年受到公告地價、建物構造單價等持有稅稅基大幅調高影響,除造成房市買氣低迷,也波及地上權案投標意願大減,但隨著近年來公部門調整持有稅政策,甚至大幅降低權利金,加上商業用途需求推升,地上權案又悄悄點火,北、高都出現地上權標脫單價或總價改寫新高紀錄,擺脫前兩年房市票房毒藥惡名。

2013年中壽砸141.68億元取得北市敦化北路上的「台北學苑」地上權,預計作為企業總部,目前正在興建中。(記者徐義平攝)

地上權標脫價 北高改寫新高

國產署副署長邊子樹指出,前兩年因公告地價大幅走揚,造成地上權標案跟著降溫,但隨著「部分固定、部分浮動」的地租策略調整,其中1%按公告地價調幅浮動調整外,其餘均是固定依決標當年度的公告地價,今年地上權已逐步回溫,標脫率回升到約4成。

今年北市、高雄市各有一宗創區域脫標單價新高的地上權標案,分別是9月元大銀砸82億餘元拿下北市仁愛路三段的「空官俱樂部」地上權,及5月富邦人壽以78億餘元取得高雄「捷運凹子底站地上權案」(舊龍華國小),前者每坪地上權標脫單價720萬元,創地上權標脫單價新高,後者改寫高雄市總標脫金額新高。

去年標脫36億 今年增逾2百億

根據統計,去年全年地上權標脫總額僅36億元,今年一舉推升至逾200億元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,地上權案逐漸擺脫票房毒藥、鹹魚翻生的主因, 除降低持有稅及投標門檻外,也碰上北市頂級商辦供給斷層,一直要到2024年台北雙子星大樓完工後,才會有大量頂級商辦的新供給。

黃舒衛指出,未來6年,有很多走都更模式的商辦大樓落成,但因原地主會搬回,整體釋出量很少,如果大企業要租用大面積、連續樓層,恐怕就得要像台塑集團、星宇航空搬到非市中心的內湖廠辦,在市中心幾乎沒機會,地上權將有標掉一塊就少一塊的危機感。

第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄認為,近期政府辦理地上權標售,為了提升脫標率和考量得標人未來開發風險,權利金底價普遍介於市價3成至4成之間,且在地租漲幅方面,有設計緩漲機制,降低未來開發風險,加上精華地區大型商業用地釋出辦理地上權,及壽險業者轉向開發型不動產的帶動下,地上權標案今年才創下亮眼成績。

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