自主都更不用跟建商分容積獎勵，但過程中任何費用則是要地主們組成的更新會共同決議負擔。（記者徐義平攝）
〔記者徐義平／台北報導〕「協議合建」是建商出錢、地主們出地，自主都更則是地主們要出地、也要出錢。房產業者直言，自主都更不用跟建商分容積獎勵，但過程中的整合與任何費用，都要地主們組成的更新會共同負擔與共同決議。
不動產開發公會全聯會秘書長于俊明指出，一九九八年發布實施的「都市更新條例」本來就具有多樣性，除建商出資擔任實施者外，地主自組都更會也早已有規範。對於政府將推動自主都更，他提醒，與建商協議合建或權利變換的都更案，容積獎勵是建商與地主大家共同分配，地主們出地，建商出錢負擔審議程序與營建工程等各項費用；而建商出資的全部成本，則是地主們透過房地抵付換取而來，且一直要等到銷售、完工及分戶貸款撥入，建商才能將成本收回。
住戶意見整合與互信 仍是最大問題
對地主而言，自主都更分回坪數能夠最大化，且分回後通常還有剩餘戶，出售剩餘戶所獲的利潤可供全體地主共享。但馨傳不動產智庫執行長何世昌提醒，自主都更最大問題仍是住戶意見整合與互信，一旦處理不當，往往白費工又易起糾紛。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛說，按照過去的經驗，自主都更的地主們有幾個特性，包括有立即危險性或法規獎勵適用的急迫，像是海砂屋、地震受損大樓、輻射鋼筋屋等；另外就是戶數少、產權單純、小基地。
他提醒，若遇到住商混合、公有地、違占戶、畸零地夾雜等狀況，或更高獎勵容積的資本投資或容積移轉，自主都更因「人多嘴雜」，恐非常難處理與拍板，可能出現土地無法達到最有效利用。
黃舒衛建議，自主都更政策規劃應以現有制度的補充、補強為主，提供適度誘因，不要設定過高政策目標或是過度獎勵，萬一留下爛攤，又得要銀行、建經公司收拾。