近5年東區店面行情走勢
記者徐義平／專題報導
捷運站內也來夾夾樂，兩條捷運相會、人來人往的大安站黃金店面也有娃娃機店。（記者吳俊彥攝）
前波房市熱浪帶動下，熱門商圈街邊店租被推上每坪超過2萬元的天價；但近幾年碰上房市盤整以及商圈移轉，主要消費力從街邊店轉往百貨商圈，導致部分商圈街邊店出現愈來愈多的空置現象。
熱門商圈店租飆天價 娃娃機熱潮像嗎啡
其中，台北東區成為民眾關注焦點，即使近年有娃娃機熱潮撐場，像是「及時雨」暫時緩解商圈店面空置問題；但房地產業者認為，娃娃機熱潮其實就像是嗎啡，藥效一退，商圈更要面臨嚴峻的現實，以今年各主要商圈來看，短租型的特賣會、娃娃機店面有退場跡象，等於再度揭開店面空置率嚴重的「遮羞布」。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，根據財政部統計，從稅籍登記來看，近年娃娃機呈倍數成長。不過，娃娃機不是目的性的消費產業，且單筆消費金額低，營運上須依賴大量的過路人潮。所以娃娃機能否獲利，商圈的過路人潮以及同一商圈內不能有過多的娃娃機是重點。
因此，當商圈的消費吸引人轉弱，空置店面增加，像是北市忠孝東路四段商圈，想利用娃娃機重振商圈，成功機率渺茫；加上娃娃機的進入門檻低，近兩年家數如雨後春筍般增加，多殺多，甚至是分食所剩無幾的逛街人潮。對於商圈而言，是無法帶來長期正面的影響。
東區商圈逐漸被取代 房東寧空置不降租
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，東區位處北市大安區，除在地的高資產消費族群外，也鄰近國父紀念館、仁愛林蔭大道、百貨公司等各型態生活圈，廣告效益相當驚人，因此一度是國際時尚品牌在台灣插旗的首選開店地點。
不過，隨著鄰近的信義計畫區商圈逐步成熟，尤其商圈內結合商務、會展、旅館、美食、影城等機能，還有多個指標豪宅以及台灣地標台北101大樓助陣。甚至擁有板南線、信義線等兩條捷運路線帶入人潮，商圈聚客效益早已經大過東區。
不過，雖然東區店面空置率居高不下，部分東區房東因取得時間早、成本低，無論大型投資機構、置產客、自用客都無意出售，且租金收入豐厚，形成寧可空置、不願降租的僵固特性。然而，晚進投資客多布局在二線、巷內店面，由於進場成本高，商圈萎縮、投資報酬率不如預期，降租搶客的情形層出不窮，降租幅度超過1到3成不等；但去年捲起旋風的夾娃娃機店，恰好成為這些房東撐住租金、空置率的飲鴆止渴方式。
東區恐出現降租調整 至少2成議價空間
不過，娃娃機店是嗎啡，供過於求的藥效一退，商圈還是得面臨景氣更蕭條、消費降級、電商分食、商圈移轉的現實窘境，加上房租被短租行情撐高，將出現兩段式的降租調整。先跌回兩年前的狀況，再反映近期的熄燈潮，預期跌幅會比預期深，租金兩成的議價空間恐成基本消費。
黃舒衛並指出，目前東區街邊店的軟硬體服務整合、升級都受限，民眾逛街體驗大打折扣。國際大牌紛紛退場，若持續惡性循環，很可能把東區打回只剩目的型及社區消費的市場。
他預期，東區街邊店面臨轉型陣痛，未來兩年還有更大的結構性調整，包括2020年敦南誠品吹熄燈號、忠孝正義國宅都更案完工、大巨蛋爭議可能落幕，商圈東西兩側出現亮眼新星，加上中央地標商店的停業，恐會發生人潮、商機走向新兩極的現象。飽受工程之苦的商家有機會鹹魚翻身，整個商圈也會洗牌、輪動。