自由財經

〈財經週報-國際財經〉全球房市涼了 中國買家大撤退


2019-01-07 06:00

中國企業出售海外房產情況

編譯盧永山/特譯

由於中國經濟成長放緩,加上美中貿易戰沒有停歇的跡象,中國將持續嚴格管制資本外流,今年中國投資人可能繼續撤出全球主要商用不動產市場,並減少購買海外房產。澳洲雪梨的房價從2017年高峰以來已重挫11.1%。圖為雪梨港的一景。(歐新社)

由於中國經濟成長放緩,加上美中貿易戰沒有停歇的跡象,中國將持續嚴格管制資本外流。今年中國投資人可能繼續撤出全球主要商用不動產市場,這將使已因利率上揚而承壓的全球主要城市房地產價格雪上加霜。在此情況下,高雄想靠中資買房地產發大財,可能又是幻夢一場。

商用房產賣多買少 中國投資人續拋售

數據分析業者Real Capital Analytics指出,去年第3季中國企業集團和其他機構投資人共出售價值2.33億美元的歐洲飯店、辦公大樓等商用不動產,僅買入5,810萬美元的歐洲房地產;他們在美國共出售10億美元房地產,買入2.31億美元。

今年中國投資人出售海外房地產的趨勢將持續下去。由於中國致力於確保人民幣匯率穩定,北京當局並未釋出鬆綁海外投資規定的訊號。受經濟成長放緩影響,去年人民幣兌美元貶值5.7%。分析師指出,今年人民幣可能維持下跌趨勢,若美中貿易戰升溫,這種可能性就更大。

Real Capital Analytics主管李希(Tom Leahy)表示:「中國投資人拋售海外商用不動產,在更大的程度上與國內政治因素而非市場環境有關。」

在中國投資人退場之際,適逢全球利率持續走高,危及美國和歐洲許多城市房地產市場的長期牛市。商用不動產對利率極為敏感,因為買家通常是利用高槓桿融資買房,而機構投資人通常在利率走升之際拋售房地產、買入債券。

房地產研究公司綠街顧問(Green Street Advisors)預估,今年美國房地產價格將溫和下滑。該公司房地產信託(REIT)研究部門主管藍昌斯(Cedrik Lachance):「房價可能出現些許滑坡。」

中國投資人急撤離 韓星適時填補缺口

當然,在歐美房地產市場,中國投資人僅占很小部分。Real Capital Analytics表示,在倫敦等歐洲大城市,來自南韓和新加坡的投資人已部分填補了中國投資人撤離後所留下的缺口。但分析師指出,中國投資人以天價收購歐美高端房產聞名,他們撤離後可能對市場心理造成影響。

從2014年起,中國投資人在全球各地大買辦公大樓和建案,以進行資產多元化,並尋求穩定的報酬率,廉價的銀行貸款為他們提供一臂之力,促使他們以創記錄的價格,雄心勃勃地買入房產。

但因中國投資人的資產負債表亮起紅燈,加上中國整體金融體系出現系統性風險的疑慮升高,中國決策人士開始介入。房地產仲介業者高緯物業大中華區主管謝菲爾德(James Shepherd)表示:「多數中國投資人發現,無論他們身處何處,都很難借貸。」

去年歐洲市場的主要商用不動產交易,包括法國安盛投資管理公司代表包括中國國有銀杏樹投資(Gingko Tree Investment)在內的3家財團,以6.5億英鎊(8.3億美元)出售倫敦高檔辦公大樓Ropemaker Place。中資華凌集團去年也出售英國曼徹斯特的Middlewood Locks住宅25%的股權。

安邦集團2015年因為斥資19.5億美元買入紐約華爾道夫飯店而聲名大噪,這筆交易創美國飯店業歷史最高價。但目前安邦集團正在出售2年前以55億美元買進的多筆飯店資產,正在裝修的華爾道夫飯店不在這次出售之列。

部分中國企業表示,出售資產是正常經營過程的一環,他們是在普遍預期的價格下跌之前出售資產,以讓獲利入袋。

中國一些投資人仍在全球市場活躍。不過,中國投資人在許多西方市場高調買房的日子可能已經結束。根據Real Capital Analytics去年發布的報告,中國和香港用於購買房產的跨境資本,在2017年占全球跨境資本流量的17%,達到最高峰,但截至去年報告出爐時,比重已降至10%。

中國嚴控資金外流 熱門城市房價下跌

該報告總結指出,中國政府的資本管制措施,似乎抑制了中國和香港相關資產管理公司的投資活動。在中國嚴控資金外流的情況下,中國投資人海外買房的資金也減少,也導致許多熱門城市的房價下跌。例如,澳洲雪梨的房價從2017年高峰以來已重挫11.1%,去年下跌8.9%,去年澳洲全國房價才下跌4.8%。香港去年11月房價下跌3.5%,為連續第4個月下跌。去年第4季新加坡房價也出現6季以來首度下跌。

pv