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借名登記注意要點
記者張文川／專題報導
房地產借名登記糾紛頻傳，要將價值動輒數百萬至數千萬的房地產，登記在別人名下，若非絕對信任的人選，難免膽顫心驚。借名人該如何保障自己的權益？永然法律事務所所長、律師李永然建議，借名人應慎選「出名人」，並簽立書面合約，自身妥善保管權狀、保留稅費單據，並至地政事務所辦理「預告登記」，以免遭瞞天過海。
李永然指出，借名人應慎選出名人。要避免出名人因個人債務，而遭執行查封拍賣，也要避免出名人事後食言而肥，不履行返還義務，以致還須透過訴訟程序才能把房產要回來；李永然並建議，在雙方訂約時，若發生糾紛時，同意以「一裁終局」的仲裁方式解決，省卻到法院曠日廢時訴訟的麻煩。
其次，李永然指出，發生糾紛時，最重要的是舉證責任，借名人應自行妥善保管房產的所有權狀、借名合約、房租租約、水電費繳納單據、房屋稅、地價稅單，以做為將來證明是借名登記的有力證據。
自行保管權狀 保留稅費單據
第三，借名登記應簽訂書面合約。親友間的借名登記，多見只有口頭約定，缺乏契約證據，這在實務上相當危險。建議雙方簽署書面合約，內容應將明確指定借名登記的不動產標的，包括土地、房屋、停車位都應標明，並明定借名期間，「出名人未經借名人同意，不得擅自處分、設定」。
合約之中也應寫明，「出名人對外發生債務時，應自行理清」，以避免借名的不動產因債務而遭查封法拍執行；而若有這種情況，出名人應立即通知借名人，並且返還不動產，這是要賦予出名人告知的義務，不能因為是被動遭查封就不聞不問；合約中也應訂立違反義務、或不履行時的違約金規定，做為日後求償的依據。
李永然說，更重要也最容易被忽略的是第4項重點，就是至地政機關辦理「預告登記」，限定日後房產要辦過戶時，須取得「預告登記人」的同意書才能變更登記，這層保護機制可以有效卡住出名人，不能僅憑謊報權狀就輕易辦理過戶。
永然地政士李廷鈞補充，借名登記常用於房地投資，不可能每一戶都登記在自己名下。以致於要借名，但又怕人頭私自辦理過戶、侵害產權，因此就有必要預告登記於共同投資人名下，將來要賣要經過所有人的同意；年長者若擔心將來頭腦可能失智、不清楚而被騙，也可預先辦理預告登記在自己的繼承人名下，將來要變更登記時，就要取得清醒的後輩同意。
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