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臺灣金融都更公司董事長林旺根表示，將以全面性的整合諮詢，提供一條龍的都更服務。（圖片由台灣銀行家提供）
為加速都更，內政部與財政部邀集八大公股行庫等，催生了臺灣金融都更公司，藉其豐富實務經驗，對於有意改建的社區，進行評估及溝通了解，協助地主辦理重建方式及法令說明會，導入業界資源，讓都市更新可盡速完成。
台灣受地震帶威脅、建物老化問題刻不容緩，然而過去都市更新改建推動緩慢，整合效果不彰，2017年5月，政府公告實施「危險及老舊建物重建條例」，提供容積獎勵、稅捐減免與快速審議等誘因，希望加速推動老舊建物改建。
2018年3月，內政部與財政部邀集八大公股行庫、臺灣金聯及農業金庫等十大股東，出資20億元新台幣，催生了「臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司」（簡稱臺灣金融都更公司）。首任董事長林旺根經歷豐富，曾擔任台北市都市更新推動中心董事，更在先前宜蘭縣政府建設局長任內成功推動「宜蘭厝」建案，對都市更新、國有資產活化業務相當熟稔，此次接受《台灣銀行家》專訪，分享1年來實際推動自主更新重建業務的經驗，以及對後續挑戰與機會的觀察。
創造廣度與深度，提供一條龍服務
「半年內我們就在雙北開了200場說明會，基地以100至300坪、重建後1,000坪至2,000坪規模居多。我們發覺雙北地區地方政府雖培養了8,000多位危老推動師，但我認為推動工作還是相當不易。」林旺根表示，臺灣金融都更公司的成立，就是希望創造廣度與深度，從事前評估到成案，建造到後期的資金規劃介接與管理，都能做全面性的整合諮詢規劃安排，以提供一條龍的服務。
他觀察，過去都更、危老重建幾乎都是透過民間建商推動，在專業技術不足及資訊不對稱的情況下，加上都市更新近年來負面新聞頻傳，造成許多住戶們的信任感不足，以至於無法順利推動、執行時程冗長。
伴隨著政府給予時程、容積獎勵及稅賦等誘因，林旺根表示，改建社區住戶採用自主更新的比例的確有增加趨勢，與公司成立之初，「協助社區住戶自地自建，重建後利益全數歸地主所有」的宗旨相符。
林旺根發現，許多案件的委託人都曾有洽談經驗，但後來卻因「不信任」卻步。由於住戶們缺乏專業，對都更程序與執行專業的不理解，容易產生害怕與質疑。由於都更涉及跨專業領域，若缺乏專業管理團隊的協助，多數自力更新社區仍無力推展。
由於有公股股東做後盾，最大優勢就是「信任」。臺灣金融都更公司特別廣納多元專業人才，從建築工務到金融服務、財會規劃等，都具有豐富實務經驗，目前編制約40人，作為協助地主自地自建、提供全方位專業諮詢管理的重建平台，以及從前期整合、營建管理、融資規劃與中後段交屋、餘屋銷售及保固管理服務。
「幾乎天天有地主、營造廠、建商、建築師和估價師來我們這邊喝咖啡洽談合作的可能性。」林旺根解釋，為了以更宏觀全案規劃的角度，提供全方位的金融、建築專業協助和統理，因此臺灣金融都更公司與目前市場上開發及管理公司的差異，就在於要創造每個環節中，無論是地主、協力夥伴、管理公司和住戶各方多贏的成果。
缺乏前期資金與專業，整合易破局
只是，探究過去許多案件「胎死腹中」、無法順利開發的原因，林旺根分析，除了信任感，就是缺乏第一桶金（前期資金）、專業技術人才和資源的不足。「我們知道，政府雖然有容積獎勵，但以現有建築法規以及房地產市場環境來評估，事實上，每個基地條件都不一樣。」他舉例，透天厝、公寓和老舊大樓，除了法定容積和區位條件各異，就連所在樓層也是影響價格的關鍵，因此地主跟整合人的想法經常有落差。
其次，危老重建案開發整合期各階段，包括從估價師、建築師遴選到實際設計案，加總約60到80萬元的費用，究竟由誰埋單？是「卡關」的一大難題。為此，林旺根認為，必須要先從前期的「第一桶金」著手。「從了解案主的個人財務狀況，有房貸要先還清，中間過程牽涉個人信用跟貸款，也包括領取房屋權狀、開說明書、跟地主溝通、初步評估、研擬重建計畫、估價等都需要成本，這就是所謂的『第一桶金』。」此外，有關重建融資和財務安排，銀行站在風險控管的角度，融資額度通常會再保守「打折」，例如只貸到所需資金的7、8成，其餘缺口，必須從其他來源援引資金。
「解決這個問題不可能只靠我們公司的一己之力，需要公部門、金融機構以及其他協力夥伴的協助，才能成就都市更新的事業。」林旺根強調，雖然各級政府對自主更新多有補助，但除了補助的金額可能還是低於實際所需資金，更大的問題是，補助多是後補的模式，前期資金的墊付也讓社區居民無力或不願負擔，如何降低前期整合的風險，成為臺灣金融都更公司現階段努力突破的課題。
「我們正在把這部分處理得更細膩，包括直接開發（由臺灣金融都更公司投資，墊付不足金額，找建築師、估價師、地政士等專業人員）；間接開發則是作為平台，引進整合人、建築師和鑑價師等，把勞務變投資的股本等。」他說。
日本代官山案例可作為他山之石
林旺根指出，從成案到興建，大概要2至3年，所以銀行從土建融的角度來看，放款傾向保守。因此，現階段他也正與董事會研議，缺口由公司做代墊或背書保證等可能性，另後續配套的合約、進度查核及工程監督等，都要做得更到位，「當案量累積到一定程度，甚至可以建置公開銷售平台。」
回顧早期台北市「內湖合家歡社區」都更案及現行「蘭州–斯文里整宅」都更案的推動，都有政府力量介入引導。林旺根認為，仍然必須建構全面性、順暢運作的長期模式，市場才會越做越大；讓他印象深刻的是，1980年發起、2000年完成大型社區更新案例的「日本代官山ADDRESS都市更新案」，除了以社區住戶組成「更新會」擔任實施主體，更進一步引進東京電力公司、大成、鹿島等民間建設公司的資金參與投資。雖然國情、法規機制不盡相同，但可做為他山之石，提供公、民利益結合的參考。
目前，臺灣金融都更公司規劃提供的服務內容有六大面向：
一、前期墊款：
臺灣金融與重建基地範圍內全數地主簽訂重建委託契約後，隨即進行新建工程相關等一切事宜；考量現行狀況是，地主於建案期間個人的財務規劃及負擔，銀行授信核准後還需等原有舊屋拆除完畢後，融資款項才會到位，因此前期費用會由臺灣金融代位支應，以確保建案不受延宕、順利進行。
二、金融服務：
提供相關貸款試算、貸款方案（包含利率、年限、風險控管、完工後月付金），並且協助媒合銀行（協助提供貸款金融機構所有權人資料）等顧問評估諮詢服務。
三、融資嫁接：
協尋媒合金融機構，以及協助爭取銀行業提供優惠營建融資方案，與建案完工後的專案房貸給原所有權人（地主）。
四、前貸處理：
協助處理所有權人（地主）重建前原有不動產的貸款轉貸，以及其他相關事宜等。
五、貸款協助：
重建過程中的差額價金找補、增購、期間安置費用（或安置補助差額）所引發的所有權人申辦貸款額度試算方案與協助。
六、財力分析：
案內土地及建物所有權人若提出有意願選配後差額價金找補、增購、安置差額貸款者，則徵得該所有權人同意取得其債信及所得等，進行土地及建物所有權人財力分析。
做好協作平台，解決「人老屋也老」問題
林旺根說，台灣邁向老齡化社會，「人老屋也老」，臺灣金融都更公司的角色就是「協作平台」，開啟協助地主進入重建大門，目前對於有意願改建的社區，在經過評估及溝通了解後，會協助地主或報案整合人辦理重建方式及法令說明會，並依照社區整合程度導入業界資源。
這些業界資源包含：建築師、估價師等協助，提供地主了解都更及危老重建正確且有效的管道。同時間，透過公股銀行投資背景所建立起的信賴感，擔任住戶橋樑，與都更專業團隊和技術人員密切交流，建立起完整流暢的都更產業鏈，擴大都更危老的市場及加速執行能量。
林旺根也強調，臺灣金融都更公司僅收取合理管理服務費，將改建利潤回饋地主，往後也將盡全力維護並積極為住戶爭取合理的權益，扮演著替地主把關的重要管理角色。
（本文摘自2019年07月份《台灣銀行家》月刊，採訪、撰文：趙有德）
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