晴時多雲

容積限制嚴 最貴寶地難破千萬

2019/04/01 08:24

近幾年信義計畫區少傳出單坪千萬元的土地成交資訊,關鍵在於容積率限制相當嚴格。(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕近幾年台北市西區、中山區陸續傳出單坪千萬元的土地成交資訊,反而是信義計畫區從缺;關鍵在於容積率,信義計畫區容積率限制相當嚴格,臨信義路5段兩側僅400%,不若西門町第4種商業區的800%,連第3種商業區的560%都不及。

房地產業者分析,近幾年單坪千萬元土地成交紀錄,包括2013年8月新加坡不動產基金首峰資金管理,以每坪1147.5萬元買進北市中華路、忠孝西路口約215.68坪土地,創下地王紀錄;因土地使用分區屬於第4種商業區,容積率達800%,不計任何容積移轉與容積獎勵,每坪土地容積單價約143萬元。

再來是今年3月初拿下「地后」寶座的大同復北土地;興富發以每坪1119.8萬元取得,使用分區屬於商三特,部分為第2種商業區及第3種住宅區,標售時已包括容積移轉與容積獎勵,整體容積率達614.43%,換算每坪土地容積單價約182萬元。

但信義計畫區的區域「地王」B七土地交易案,2012年7月欣陸投控以每坪823萬元取得該處逾千坪土地,使用分區為特定業務區的住商混合用地,基準容積率約292%,若不計任何容移與容獎,每坪土地容積單價約281萬元,較全國「地王」、「地后」還高;換句話說,B七土地取得的開發成本較「地王」、「地后」高。

房地產業者解釋,容積率多寡影響土地能夠興建多少樓地板面積,以台北市第3種住宅區來說,容積率225%,顯示每坪土地能興建的基準容積是2.25坪,也就是1坪土地,若不計容移與容獎,只能蓋2.25坪建物;因此,「地王」、「地后」1坪土地可興建6坪、8坪以上的建物,信義計畫區B七頂多興建3、4坪,自然土地身價會高出一截。

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